Rządzony przez lewicę Berlin chce przejąć 160 tys. mieszkań od koncernów mieszkaniowych

Około 160 tys. mieszkań należących do pięciu firm z branży nieruchomości ma przejść na własność Berlina jako landu — uzgodniły w dokumencie kończącym wstępne rozmowy koalicyjne Lewica, Zieloni i SPD, informuje Deutsche Welle. Odszkodowanie dla koncernów ma zostać ograniczone do 16 mld euro i sfinansowane kredytami spłacanymi z czynszów. Byłoby to rozwiązanie dotychczas niespotykane w Niemczech — i już budzi ostrzeżenia ekonomistów oraz sprzeciw rządu federalnego.

Na co umówiły się partie

Uspołecznienie zasobów koncernów mieszkaniowych to jedna z głównych obietnic wyborczych Lewicy (Die Linke), która wygrała wybory regionalne w Berlinie. Jeśli powstanie rząd Lewicy, Zielonych i SPD — a wszystko na to wskazuje, bo SPD i Zieloni zgodzili się na formalne rozmowy — obietnica ma szansę zostać spełniona.

Regulacja objęłaby prywatne przedsiębiorstwa posiadające w Berlinie ponad 10 tys. mieszkań; każde mogłoby zachować do 10 tys. lokali. Według kandydatki Lewicy Elif Eralp, którą cytuje dziennik „Tagesspiegel”, chodzi o pięć firm: Vonovię, Adler, Heimstaden, Covivio i grupę DVI, a przejęte zasoby trafiłyby do podmiotu prawa publicznego. W praktyce plan dotyczy przede wszystkim Vonovii, która ma w Berlinie 130 tys. mieszkań. Z rozwiązania wyłączone byłyby spółdzielnie i przedsiębiorstwa działające w interesie publicznym, a także mieszkania wybudowane po 2021 roku i te w budowie. Podstawą prawną ma być — jak wskazuje Deutschlandfunk — art. 15 niemieckiej Ustawy Zasadniczej, dopuszczający przekształcenie gruntów i środków produkcji we własność wspólną za odszkodowaniem.

Harmonogram jest odległy: według „Tagesspiegela” projekt ustawy ma trafić do berlińskiego parlamentu w połowie 2028 roku, na bazie koncepcji finansowania ustalonej w 2027 roku, a przepisy weszłyby w życie najwcześniej w połowie 2029 roku. Po drodze sprawą niemal na pewno zajmie się Trybunał Konstytucyjny, spodziewać się też trzeba pozwów objętych regulacją firm. Najpierw jednak koalicja w ogóle musi powstać — Lewica zdecyduje o podjęciu formalnych negocjacji na zjeździe partyjnym 31 października, podaje „Tagesspiegel”.

Po co uspołecznienie

Przejmując mieszkania, potencjalna koalicja chce powiększyć zasób komunalny i zyskać większy wpływ na wysokość czynszów. Lewica od dawna argumentuje, że niskie czynsze w lokalach należących do miasta hamowałyby wzrost stawek na całym rynku — wpływałyby bowiem na tzw. lustro czynszowe (Mietspiegel), czyli zestawienie przeciętnych czynszów, które stanowi podstawę prawnych ograniczeń podwyżek.

Pomysł nie wziął się znikąd: już w 2021 roku berlińczycy poparli w referendum zainicjowanym przez ruch „Deutsche Wohnen & Co. enteignen” wywłaszczenie wielkich koncernów mieszkaniowych, jednak kolejne władze miasta nie przekuły wyniku głosowania w ustawę. Jak przypomina „Tagesspiegel”, uspołecznienie było najtrudniejszym tematem obecnych rozmów — kandydat SPD Steffen Krach początkowo kategorycznie odrzucał wywłaszczenia, ale w sondażach koalicyjnych na swoim postawiła Lewica.

Ekonomiści: to się nie spina bez podwyżek albo dotacji

Eksperci przedstawiają szereg argumentów przeciw: rozwiązanie nie tworzy nowych zasobów mieszkaniowych, zniechęca inwestorów do budowy, a do tego jest kosztowne i wątpliwe konstytucyjnie.

To niszczy zaufanie. Inwestorzy będą się wycofywać

— stwierdził w rozmowie z agencją DPA Jens Tockmitt, dyrektor generalny Związku Niemieckich Banków Hipotecznych. Jego zdaniem uspołecznienie byłoby precedensem o skutkach wykraczających daleko poza rynek mieszkaniowy — „aż po inne segmenty rynku nieruchomości oraz finansowanie infrastruktury”.

Ekonomista Konstantin Kholodilin z Niemieckiego Instytutu Badań Gospodarczych (DIW) wylicza z kolei, że przy obecnych założeniach czynsze w przejętych lokalach musiałyby znacząco wzrosnąć, by projekt sfinansował się bez dotacji.

Przy stopie procentowej na poziomie 4 proc., udziale kapitału obcego wynoszącym 80 proc. oraz 30-letnim okresie kredytowania roczne płatności z tytułu odsetek i spłaty kapitału wyniosłyby 740 mln euro. Jeśli doliczyć do tego koszty zarządzania i eksploatacji w wysokości 3,73 euro za metr kwadratowy miesięcznie (457 mln euro rocznie), to aby pokryć te wydatki bez dotacji ze strony landu, konieczny byłby czynsz netto (bez opłat za media) na poziomie 9,78 euro za metr kwadratowy

— napisał ekspert w odpowiedzi na pytania DPA. Po uwzględnieniu kosztów utrzymania technicznego (17,18 euro za metr kwadratowy rocznie) czynsz musiałby — według Kholodilina — wzrosnąć nawet do 11,21 euro za metr. Tymczasem obecnie, według danych Vonovii, średni czynsz netto w objętych planami mieszkaniach wynosi 8,26 euro za metr kwadratowy.

Berlin kontra rząd federalny

Trzy partie zapowiadają też działania towarzyszące: nowy organ nadzoru nad czynszami, specjalny wydział w berlińskiej prokuraturze oraz przyspieszenie budownictwa — w latach 2026–2031 chcą uzyskać 100 tys. pozwoleń na budowę, co ma się przełożyć na 100 tys. nowych mieszkań.

Inicjujemy zmianę paradygmatu i odtąd czynimy ochronę przed niezgodnymi z prawem praktykami wynajmu aktywnym zadaniem publicznym

— czytamy w dokumencie sondażowym trzech partii.

Obecne ustalenia są i tak skromniejsze od kampanijnych postulatów Lewicy, która chciała obejmować uspołecznieniem koncerny już od 3 tys. mieszkań — wówczas regulacja dotyczyłaby ok. 240 tys. lokali. Przeciw planom występuje za to rząd federalny: gabinet Friedricha Merza już w lipcu zdecydował, że zamierza zapobiegać uspołecznianiu nieruchomości, choć wciąż nie przedstawił projektu ustawy — istnieje jedynie uchwała komitetu koalicyjnego. Sam kanclerz skrytykował berlińskie plany słowami „z czymś takim się nie eksperymentuje” — relacjonuje „Tagesspiegel”.

Jako rząd federalny obieramy inną drogę. Potrzebujemy więcej inwestycji i chcemy te inwestycje chronić

— podkreśliła niedawno ministra budownictwa Verena Hubertz (SPD), zapowiadając prace nad ustawą o ochronie inwestycji.

Berlin szykuje się więc do bezprecedensowego testu art. 15 niemieckiej konstytucji — przepisu, który od 1949 roku nigdy nie został zastosowany. Niezależnie od tego, czy projekt przetrwa zderzenie z Trybunałem Konstytucyjnym, pozwami koncernów i oporem Berlina federalnego, jego losy zaważą na europejskiej debacie o granicach ingerencji państwa w rynek mieszkaniowy — a tej debacie z uwagą przygląda się także Polska, gdzie deficyt przystępnych mieszkań na wynajem pozostaje jednym z kluczowych wyzwań społecznych.

Źródło: Deutsche Welle, Tagesspiegel, DPA