Koniec anonimowości na Airbnb i Bookingu. Nowe prawo uderza w szarą strefę najmu

Obowiązkowe numery rejestracyjne, automatyczne raportowanie danych do fiskusa i kary sięgające 50 tys. zł – to nowa rzeczywistość dla właścicieli mieszkań na wynajem. Od 20 maja 2026 r. unijne rozporządzenie STR definitywnie kończy erę najmu krótkoterminowego poza kontrolą państwa. Eksperci ostrzegają: każda rezerwacja zostawia teraz cyfrowy ślad, który trafi prosto do urzędników.

Koniec z anonimowością

Z dniem 20 maja 2026 r. zaczyna obowiązywać rozporządzenie UE 2024/1028, które zmienia zasady gry na rynku najmu trwającego do 30 dni. Kluczowym narzędziem kontroli staje się obowiązkowy rejestr lokali. Bez uzyskania unikalnego numeru rejestracyjnego, właściciel nie będzie mógł legalnie opublikować oferty na portalach takich jak Airbnb czy Booking.com.

Adwokat Katarzyna Gabrysiak podkreśla przełomowy charakter tych zmian:

W praktyce kończy się model funkcjonowania oparty na anonimowości i przekonaniu, że pojedynczy wynajem pozostaje poza zainteresowaniem organów państwa. To zasadnicza zmiana perspektywy.

Polska ustawa: Wyścig z czasem i wysokie kary

Mimo że unijne przepisy stosuje się bezpośrednio, w polskim parlamencie wciąż trwają prace nad ustawą wdrażającą (projekty rządowy UC135 oraz poselski druk nr 2353). To właśnie te przepisy określą ostateczny kształt Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) oraz katalog sankcji.

Projektowane przepisy przewidują administracyjne kary pieniężne do 50 000 zł. Sankcje mają być nakładane m.in. za:

• prowadzenie najmu bez wymaganej rejestracji,
• brak numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu,
• podawanie nieprawdziwych danych w systemie.

Nowe przepisy STR uzupełniają działającą już od 2024 r. dyrektywę DAC7. Dzięki niej administracja skarbowa otrzymuje od platform rezerwacyjnych szczegółowe raporty o transakcjach. Połączenie danych o numerach rejestracyjnych lokali z raportami o dochodach sprawi, że system stanie się całkowicie szczelny.

Kiedy najem staje się biznesem?

Jednym z największych wyzwań dla właścicieli pozostaje granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Choć rejestracja lokalu nie wymusza automatycznie założenia firmy, to skala i regularność wynajmu mogą skłonić fiskusa do takiej kwalifikacji.

Katarzyna Gabrysiak wyjaśnia:

Jedno mieszkanie wynajmowane okazjonalnie najczęściej nadal będzie kwalifikowane jako najem prywatny. Inaczej wygląda sytuacja właścicieli posiadających kilka lokali i prowadzących regularną działalność promocyjną. W praktyce wielu z nich może zostać zobowiązanych do prowadzenia działalności gospodarczej, rozliczania VAT oraz spełniania dodatkowych obowiązków księgowych.

Zalecenia dla właścicieli

Eksperci rekomendują, aby osoby posiadające kilka nieruchomości nie czekały na ostateczne uchwalenie polskiej ustawy. Rekomendowane kroki to:

1. Analiza portfela: Sprawdzenie, czy skala działalności nie nosi znamion zorganizowania (zgodnie z art. 5a pkt 6a ustawy o PIT).
2. Wniosek o interpretację: Wystąpienie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o indywidualną interpretację podatkową (formularz ORD-IN).
3. Uporządkowanie dokumentacji: Przygotowanie się do zgłoszenia lokalu w gminnej ewidencji.

Szara strefa przestaje mieć ekonomiczny sens – ryzyko kar i wykluczenia z globalnych platform jest obecnie niewspółmiernie wysokie w stosunku do kosztów legalizacji działalności.