Nowe przepisy podatku od nieruchomości 2025: Czy budynek to budowla? Spory trwają!

Od 1 stycznia 2025 roku w Polsce obowiązują nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, które miały uporządkować wieloletnie spory o to, co jest budynkiem, a co budowlą. Nowelizacja, będąca odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2023 roku, wprowadza nowe definicje i odchodzi od powoływania się na prawo budowlane. Jednak, jak wskazują eksperci, zmiany te, choć krok w dobrym kierunku, wciąż pozostawiają pole do interpretacji, co rodzi pytania o wysokość podatku i klasyfikację obiektów. Czy przedsiębiorcy zyskali jasność, czy wciąż tkwią w gąszczu niepewności?

Nowe definicje: Budynek i budowla pod lupą

Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadza precyzyjne definicje, które mają ułatwić klasyfikację obiektów podlegających opodatkowaniu. Budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi, posiadający fundamenty i dach. Z kolei budowla to obiekt wykonany z wyrobów budowlanych wymienionych w załączniku do ustawy, stanowiący całość techniczno-użytkową, w tym instalacje i urządzenia.

Nowe zasady dotyczące podatku od nieruchomości, które obowiązują od początku 2025 roku, to istotne zmiany w zakresie tego, jak rozliczać podatek od nieruchomości. […] Mamy zupełnie nowe definicje, czym jest budynek i budowla, mamy załącznik, który dość szczegółowo określa zakres przedmiotowy podatku od nieruchomości

– mówi Paweł Banasik, partner i lider zespołu podatku od nieruchomości w Deloitte, w rozmowie z agencją Newseria.

Kluczową zmianą jest odejście od prawa budowlanego, które wcześniej definiowało, co podlega opodatkowaniu. Nowe przepisy wprowadzają listę przedmiotów opodatkowania, co ma zwiększyć przejrzystość. Jednak, jak zauważają eksperci, nie wszystko jest tak klarowne, jak mogłoby się wydawać.

Krok w dobrym kierunku, ale wątpliwości pozostają

Nowelizacja była odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2023 roku, który uznał dotychczasowe przepisy dotyczące definicji budowli za niezgodne z Konstytucją. Wcześniej spory o klasyfikację obiektów – czy są one budynkami, budowlami, czy w ogóle nie podlegają opodatkowaniu – często rozstrzygały sądy administracyjne. Nowe regulacje miały to zmienić, ale nie rozwiązały wszystkich problemów.

Nowe regulacje nie pozwalają na stuprocentowe ustalenie, bez żadnych wątpliwości, co podlega opodatkowaniu. Co istotne, ten podział między budynki a budowle wciąż nie jest do końca jednoznaczny

– podkreśla Paweł Banasik. Szczególnym wyzwaniem jest opodatkowanie instalacji i urządzeń technicznych wewnątrz budynków, które mogą być uznane za budowle, co komplikuje rozliczenia.

Eksperci wskazują, że kluczowym problemem jest pojęcie „trwałego związku z gruntem”.

Sama definicja jest mało precyzyjna i nie do końca wiadomo, jak ten trwały związek z gruntem rozumieć, a jest to o tyle istotne, że od tego, czy dany obiekt jest, czy nie jest trwale związany z gruntem, często zależy to, czy w ogóle on podlega opodatkowaniu

– zauważa dr Adam Kałążny, radca prawny i partner associate w Deloitte.

Co to jest „trwały związek z gruntem”?

Jednym z najczęściej zadawanych pytań w kontekście nowych przepisów jest: Co to jest trwały związek z gruntem? To pojęcie, które decyduje o tym, czy obiekt jest uznawany za budynek, a tym samym podlega opodatkowaniu. Zgodnie z ustawą, trwały związek z gruntem oznacza takie połączenie obiektu z podłożem, które zapewnia stabilność i odporność na czynniki zewnętrzne, takie jak wiatr czy inne siły mogące spowodować przemieszczenie.

Problem dotyczy zwłaszcza obiektów nietypowych, takich jak hale namiotowe czy kontenery, które są powszechne w logistyce i przemyśle.

W szczególności dotyczy to obiektów kontenerowych czy hal namiotowych, czyli obiektów, które w dzisiejszej rzeczywistości gospodarczej w zakładach przemysłowych czy w logistyce są bardzo często stosowane

– mówi dr Kałążny. Brak precyzji w przepisach może prowadzić do dalszych sporów, a ich rozstrzygnięcie prawdopodobnie znów przypadnie sądom administracyjnym.

Wyzwania dla przedsiębiorców

Nowe przepisy miały odpowiedzieć na postulaty przedsiębiorców, którzy od lat domagali się jasnych zasad opodatkowania. Choć zmiany wprowadzają większą przejrzystość, wciąż budzą wątpliwości. Przykładem jest opodatkowanie zbiorników procesowych w zakładach przemysłowych.

Doprecyzowania wymagałaby kwestia opodatkowania różnych rodzajów zbiorników. […] To obiekty o wielomilionowej wartości i ich opodatkowanie budzi duże emocje u przedsiębiorców, ponieważ może powodować duże problemy finansowe po ich stronie

– tłumaczy dr Kałążny.

Innym problematycznym obszarem jest definicja „urządzeń budowlanych” oraz „innych urządzeń technicznych” niezbędnych do funkcjonowania budynków lub budowli. Może to oznaczać, że niektóre dotychczas nieopodatkowane urządzenia, jak np. instalacje przemysłowe, teraz będą podlegały podatkowi. Przedsiębiorcy obawiają się, że szerokie sformułowanie „wolnostojącej, trwale związanej z gruntem instalacji przemysłowej” może obejm Watermark: System obejmować niemal wszystkie urządzenia w zakładach przemysłowych, co zwiększa koszty podatkowe.

Sądy i poprawki w przyszłości

Eksperci są zgodni, że nowe przepisy to krok w dobrym kierunku, ale do pełnej jasności jeszcze daleko.

To tylko krok w dobrym kierunku, ale do mety nam cały czas daleko. Oczekiwałbym, że Ministerstwo Finansów będzie otwarte na to, żeby wysłuchać tych postulatów dotyczących doprecyzowania przepisów i w najbliższym półroczu, może z początkiem kolejnego roku, wprowadzić kilka poprawek

– mówi dr Kałążny.

Sądy administracyjne prawdopodobnie odegrają kluczową rolę w interpretacji nowych przepisów, szczególnie w kwestiach spornych, takich jak opodatkowanie instalacji wewnątrzbudynkowych czy zbiorników. Przedsiębiorcy oczekują, że Ministerstwo Finansów wprowadzi poprawki, które uczynią przepisy bardziej jednoznacznymi, co może zmniejszyć liczbę sporów sądowych w przyszłości.

Czy nowe przepisy przyniosą ulgę przedsiębiorcom?

Mimo wprowadzenia nowych definicji, podatek od nieruchomości wciąż budzi emocje wśród przedsiębiorców. Choć zmiany miały na celu uporządkowanie zasad opodatkowania, wiele kwestii, takich jak trwały związek z gruntem czy opodatkowanie zbiorników, wymaga doprecyzowania. Nowelizacja, będąca odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego, miała zakończyć wieloletnie spory, ale eksperci przewidują, że sądy administracyjne nadal będą kluczowe w rozstrzyganiu wątpliwości.

Czy nowe regulacje faktycznie ułatwią życie przedsiębiorcom, czy może stworzą nowe wyzwania?