Najem zwrotny rozwija skrzyła w Polsce. Ten rok jest przełomowy

Rok 2026 przynosi fundamentalny zwrot w sposobie finansowania działalności operacyjnej przedsiębiorstw w Polsce. Jak wynika z najnowszego raportu instytutów UCE RESEARCH i INWI, rynek najmu zwrotnego (sale and leaseback) wszedł w fazę dojrzałej ekspansji, stając się pełnoprawną i niezwykle atrakcyjną alternatywą dla klasycznych kredytów bankowych czy podwyższania kapitału. Polskie zarządy coraz powszechniej dostrzegają, że utrzymywanie drogich nieruchomości w bilansie drastycznie obniża efektywność biznesu, dlatego masowo decydują się na ich sprzedaż z jednoczesnym zabezpieczeniem długoterminowych umów najmu.

Strategia zamiast gaszenia pożarów

Dotychczas transakcje typu sale and leaseback kojarzyły się na rodzimym rynku głównie z działaniami restrukturyzacyjnymi, podejmowanymi pod presją zadłużenia lub w sytuacjach nagłego kryzysu płynności. Bieżący rok całkowicie redefiniuje ten segment. Doświadczenia ostatnich lat — naznaczone wysokimi stopami procentowymi, drastycznym wzrostem kosztów budowy oraz presją płynnościową — trwale zmieniły mentalność menedżerów.

Agnieszka Radkiewicz zwraca uwagę na ewolucję struktury zwieranych kontraktów:

Wyraźnie widać, że rosną wolumeny transakcji, ale przede wszystkim zmienia się ich struktura. Coraz większy udział mają transakcje o charakterze portfelowym i korporacyjnym, obejmujące wiele lokalizacji jednocześnie, a nie tylko pojedyncze aktywa. Dla funduszy oznacza to większą skalę i dywersyfikację, a dla firm – możliwość jednorazowego uwolnienia bardzo dużych środków przy zachowaniu pełnej kontroli operacyjnej nad siecią nieruchomości.

— podkreśla Agnieszka Radkiewicz, Business Development Manager w firmie INWI.

Uwolnienie środków z zamrożonych aktywów pozwala firmom nie tylko na optymalizację bilansu czy spłatę dotychczasowych zobowiązań, ale przede wszystkim dostarcza paliwa do ekspansji organicznej oraz fuzji i przejęć. Co istotne, procesy te uległy silnej standaryzacji, co znacząco skróciło czas potrzebny na dopięcie transakcji. Dzięki temu w głównym nurcie bankowości inwestycyjnej coraz mocniejszą pozycję zyskują umowy typu forward funding, polegające na sprzedaży i wynajmie zwrotnym obiektów znajdujących się dopiero w fazie budowy.

Idealne okienko makroekonomiczne i zmiana warty wśród inwestorów

Obecna sytuacja gospodarcza w Polsce stwarza unikalne warunki do rozwoju tego instrumentu. Postępująca stabilizacja makroekonomiczna oraz trwający i prognozowany cykl obniżek stóp procentowych tworzą idealny miks dla przedsiębiorców i instytucji finansowych. Stabilny koszt pieniądza sprawia, że firmy nie porównują już wyłącznie prostej relacji kosztu czynszu do raty kredytu, lecz analizują, jak wygenerowany i uwolniony kapitał przełoży się na rentowność ich podstawowej działalności.

Rok 2026 to rzadki moment, w którym przedsiębiorstwa w świetnej kondycji finansowej mogą zbyć nieruchomości przy rekordowo wysokich wycenach rynkowych, gwarantując sobie jednocześnie stabilne finansowanie operacyjne na bardzo konkurencyjnych warunkach.

Te sprzyjające okoliczności fundamentalnie przemodelowały strukturę graczy po stronie popytowej. Rynek stał się zbyt duży i płynny, by pozostawać obszarem aktywności kapitału oportunistycznego, nastawionego na krótkoterminową spekulację czy polowanie na okazyjne wyceny podmiotów w kryzysie.

Agnieszka Radkiewicz charakteryzuje nowy profil inwestorów instytucjonalnych:

Po rynku widać również, że coraz większą rolę odgrywają fundusze typu core i core+, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne oraz duże fundusze infrastrukturalne. Dla nich najem zwrotny jest idealnym produktem. Oferuje długoterminowe, przewidywalne przepływy pieniężne, indeksację czynszów do inflacji oraz ekspozycję na realne aktywa, które w długim terminie zachowują wartość. W 2026 roku te podmioty będą nie tylko kupować pojedyncze obiekty, ale coraz częściej całe portfele nieruchomości operacyjnych należących do sieci handlowych, operatorów logistycznych, firm produkcyjnych czy sieci medycznych.

— wskazuje ekspertka INWI.

Równolegle na polskim rynku dynamicznie rozwijają się wyspecjalizowane platformy inwestycyjne nakierowane wyłącznie na sale and leaseback. Ich wąska specjalizacja pozwala na znacznie szybsze i bardziej elastyczne strukturyzowanie skomplikowanych umów, co w realiach 2026 roku staje się ich kluczową przewagą nad tradycyjną konkurencją.

Nowa gospodarka i prywatna edukacja wchodzą do gry

Obok tradycyjnych liderów najmu zwrotnego, takich jak wielkopowierzchniowy handel, logistyka czy ciężki przemysł, na pozycję liderów wysuwają się zupełnie nowe, dynamicznie rosnące sektory. Mowa tu o branżach charakteryzujących się wysokim poziomem zaangażowania kapitałowego w infrastrukturę budowlaną i technologiczną (asset heavy).

Do kluczowych obszarów generujących nowe transakcje należą:

— Nowa gospodarka i technologie: centra danych (data centers), zaawansowana infrastruktura IT, nowoczesna farmacja oraz technologiczna produkcja. Obiekty te wymagają gigantycznych nakładów, które szybko amortyzują się technologicznie, lecz posiadają ogromną wartość stricte nieruchomościową. Najem zwrotny pozwala na natychmiastowe odzyskanie tych środków i reinwestowanie ich w badania oraz rozwój systemów.

— Prywatna opieka zdrowotna i szkolnictwo: ogólnopolskie sieci prywatnych klinik, laboratoriów diagnostycznych, szpitali oraz międzynarodowych placówek edukacyjnych rozwijają się w tempie, którego nie da się zaspokoić wyłącznie kredytami czy bieżącym cashflow. Posiadane przez nie budynki stanowią dla funduszy perfekcyjne aktywa typu core+ ze względu na stabilność najemcy, a dla operatorów medycznych i edukacyjnych są szansą na sfinansowanie kolejnych fuzji bez konieczności rozwadniania struktury udziałów.

Wraz z osiągnięciem przez polski rynek pełnej dojrzałości, kluczowym polem rywalizacji staje się jakość oraz elastyczność zapisów w umowach najmu. Firmy poszukują dziś partnerów, którzy zaoferują rozwiązania skrojone na miarę, gwarantujące pełną kontrolę operacyjną nad strategiczną infrastrukturą, przy jednoczesnym bezpiecznym podziale ryzyk. Wygrywają ci inwestorzy, którzy posiadają nie tylko kapitał, ale też głębokie zrozumienie specyfiki biznesu swojego najemcy.

Źródło: opracowanie na podstawie raportu rynkowego instytutów UCE RESEARCH i INWI dotyczącego perspektyw i struktury transakcji na rynku najmu zwrotnego (sale and leaseback) w Polsce, maj 2026 r.