Miejsc w publicznych akademikach starcza dla ułamka studentów. Prywatne są trzy razy droższe

W Polsce studiuje ponad 1,32 mln osób, a publiczne akademiki oferują około 112 tys. miejsc — wynika z danych GUS i raportu Cushman & Wakefield przytaczanych w analizie firmy SuperApart, zarządzającej mieszkaniami na wynajem. W tę lukę coraz śmielej wchodzą prywatne akademiki (PBSA): dziś mają około 17,3 tys. miejsc, kolejne około 2 tys. jest w budowie, a 6,8 tys. w planach. Średnia cena w prywatnym akademiku to jednak około 2370 zł miesięcznie — wobec około 825 zł w akademiku uczelnianym.

Trzecia opcja na studenckiej mapie

Jeszcze kilka lat temu student wyjeżdżający na studia wybierał między akademikiem uczelnianym a pokojem lub mieszkaniem od prywatnego właściciela. Dziś na rynku rośnie trzeci segment: profesjonalnie zarządzane obiekty projektowane pod potrzeby studentów — ze stałą miesięczną opłatą obejmującą media i internet, ochroną, przestrzeniami do nauki, coworkingiem czy siłownią.

Rynek studencki zmienia się, bo zmienia się punkt odniesienia. Pokój w mieszkaniu nie konkuruje już wyłącznie z pokojem dwie ulice dalej. Coraz częściej obok niego pojawia się profesjonalnie zarządzany obiekt, który oferuje nie tylko miejsce do spania, ale cały pakiet usług i określony standard. To nie oznacza, że prywatne akademiki zastąpią tradycyjny najem, ale właściciele mieszkań muszą coraz uważniej myśleć o tym, co właściwie oferują studentowi

— mówi Paulina Benda, prezeska zarządu SuperApart.

Najdroższa opcja na rynku — i mimo to rośnie

Cenowo PBSA nie ma argumentów: publiczny akademik kosztuje według Cushman & Wakefield średnio około 825 zł miesięcznie, a średnia ofertowa cena pokoju w Warszawie w lipcu 2026 r. wynosiła według Otodom około 1306 zł. Prywatny akademik ze średnią około 2370 zł (dla wszystkich typów pokoi w roku akademickim 2026/2027) jest najdroższą z trzech opcji. Konkuruje więc nie ceną, lecz pakietem: przewidywalnością kosztów, bezpieczeństwem i obsługą na miejscu — a te argumenty trafiają często nie do studenta, lecz do finansujących zakwaterowanie rodziców.

Dla studenta cena oczywiście pozostaje bardzo ważna. Ale w decyzji często uczestniczą też rodzice i wtedy zaczynają liczyć się inne rzeczy: czy wiadomo z góry, ile wyniesie cały miesiąc, czy budynek jest bezpieczny, czy w razie problemu jest na miejscu ktoś, do kogo można się zwrócić. Rodzic nie zawsze wybierze najtańszą opcję, jeśli za wyższą ceną widzi konkretną wartość i większą przewidywalność

— wskazuje prezeska SuperApart.

Zmieniają się też oczekiwania samych studentów. W badaniu Cushman & Wakefield z przełomu 2025 i 2026 r. 86 proc. z nich uznało sprawny kontakt z właścicielem za bardzo ważny przy wyborze miejsca do zamieszkania, 80 proc. wskazało dobry dostęp do komunikacji miejskiej, a 53 proc. — standard nieruchomości. Dla właścicieli mieszkań, którzy przez lata traktowali październik jak gwarantowany sezon, oznacza to koniec pewnika: podstawowo urządzone lokale wciąż znajdują najemców, ale coraz trudniej zakładać, że student zaakceptuje dowolny standard tylko dlatego, że lokalizacja jest dobra. Skala PBSA pozostaje przy tym niewielka, a tradycyjny najem zachowuje swoje przewagi: liczbę lokalizacji, różnorodność, możliwość wspólnego wynajęcia mieszkania przez znajomych i elastyczność.

Po studentach seniorzy

Prywatne akademiki to według analizy część szerszego procesu: rynek nieruchomości zaczyna projektować produkty pod konkretne grupy i etapy życia, a nie pod „przeciętnego najemcę”. Analogiczny mechanizm może w kolejnych latach zadziałać na drugim końcu demograficznej skali. W Polsce żyje już blisko 10 mln osób w wieku 60 lat i więcej — około 26,6 proc. społeczeństwa — a prognozy GUS wskazują, że do 2060 r. udział ten może przekroczyć 38 proc. To buduje grunt pod segment senior living: mieszkań łączących samodzielność z bezpieczeństwem, usługami i przestrzeniami wspólnymi.

Prywatne akademiki są jednym z najbardziej widocznych przykładów tego, jak demografia i styl życia zmieniają nieruchomości. Z jednej strony mamy młodych ludzi, którzy oczekują dziś czegoś więcej niż samego pokoju, z drugiej coraz większą grupę seniorów, dla których ważne będą bezpieczeństwo, samodzielność i dostęp do usług. Rynek będzie się coraz mocniej specjalizował, bo jeden uniwersalny model mieszkania nie odpowiada już wszystkim

— podsumowuje Benda.

Za rynkową opowieścią o „podnoszeniu poprzeczki” kryje się jednak prostsza arytmetyka: przy ponad 1,32 mln studentów państwo i uczelnie oferują 112 tys. miejsc w akademikach za około 825 zł, a odpowiedzią rynku na tę lukę jest produkt za około 2370 zł miesięcznie. Prywatny kapitał robi swoje — pytanie, na które ten raport nie odpowiada, brzmi: dlaczego przez lata nie robiło swojego publiczne budownictwo akademickie i kto w tej luce mieszka dziś za cenę, na którą go nie stać.

Źródło: informacja prasowa SuperApart; Cushman & Wakefield, „PBSA Market in Poland 2026″; GUS