Ekspert: Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce to proces który zająłby co najmniej dekadę

W polskiej debacie publicznej od lat powraca temat podatku katastralnego, czyli opodatkowania opartego na wartości nieruchomości. W 2025 roku dyskusja ta nabrała szczególnego znaczenia, rozpalając emocje zarówno wśród polityków, jak i społeczeństwa. Choć pomysł ten regularnie pojawia się w rekomendacjach międzynarodowych instytucji, takich jak Międzynarodowy Fundusz Walutowy, Polska wciąż nie podjęła realnych kroków w kierunku jego wprowadzenia. Jakie wyzwania stoją przed wdrożeniem podatku katastralnego? Czy Polska jest gotowa na tak złożoną reformę? Artykuł Artura Krawczyka z Centrum Myśli Gospodarczej rzuca światło na te pytania, przedstawiając potencjalną mapę drogową dla wprowadzenia podatku katastralnego.

Dlaczego podatek katastralny budzi kontrowersje?

Tegoroczna debata nad podatkiem katastralnym została zainicjowana przez rekomendacje MFW, które jednak – jak podkreśla Krawczyk – „nie mają żadnej mocy sprawczej i nie są zbyt poważnie traktowane przez państwo polskie”.

Mimo to temat zyskał rozgłos dzięki wypowiedziom polityków i kandydatów na urząd prezydenta. Adrian Zandberg z Partii Razem otwarcie poparł podatek od trzeciego mieszkania. Z kolei Karol Nawrocki z PiS proponował konstytucyjny zakaz takiego opodatkowania, by później jednak się z tego wycofać. Poparcie dla reformy wyrażają również skrajnie różne środowiska – od lewicowo-liberalnego Oko.press po nacjonalistyczną Młodzież Wszechpolską, co pokazuje, jak szerokie kręgi zatacza dyskusja.

Wprowadzenie podatku katastralnego wymagałoby jednak konsensusu głównych sił politycznych, na co obecnie się nie zanosi. Proces legislacyjny i organizacyjny jest tak złożony, że przekracza horyzont jednej kadencji. Jak zatem wyglądałaby droga do realizacji tej reformy?

Kluczowe pytania: kto, za co, ile?

Jak zauważa Krawczyk, podstawą wprowadzenia podatku katastralnego jest:

Konieczność legislacyjnego zdefiniowania kim jest podatnik, co jest przedmiotem opodatkowania oraz jaka jest podstawa i wymiar podatku

I podkreśla, że to fundament, bez którego reforma nie ruszy.

W praktyce oznacza to konieczność zastąpienia obecnego, niewydajnego podatku od nieruchomości nowym systemem. Beneficjentami byłyby przede wszystkim gminy, choć możliwe jest dzielenie wpływów z podatkiem między inne jednostki samorządu lub budżet państwa.

Określenie przedmiotu opodatkowania rodzi jednak trudności. Czy podatkiem objęte byłyby tylko grunty, czy także budynki? Co z ziemią rolną, lasami czy nieruchomościami należącymi do Skarbu Państwa?

Krawczyk wskazuje, że „określenie przedmiotu opodatkowania, zwolnień z podatku i wyłączeń podmiotowych stanowiłoby wyliczenie zapewne kilkudziesięciu, jeśli nie ponad stu szczegółowych przypadków”.

Na przykład, czy zwolnione z podatku byłyby szkoły prywatne, związki wyznaniowe czy instytuty badawcze? Każdy przypadek wymagałby precyzyjnych regulacji, co komplikuje proces legislacyjny.

Jak działa podatek katastralny?

Podatek katastralny to forma opodatkowania oparta na wartości rynkowej nieruchomości, w odróżnieniu od obecnego podatku od nieruchomości, który zależy od powierzchni. W praktyce oznacza to, że właściciele droższych gruntów lub budynków płaciliby wyższe podatki, co ma na celu lepsze wykorzystanie zasobów nieruchomości i zwiększenie dochodów samorządów.

W wariancie LVT (podatek od wartości ziemi) opodatkowana jest wyłącznie wartość gruntu, co upraszcza wycenę, ale wymaga oddzielenia wartości ziemi od wartości budynków. W wielu krajach stawki podatku wahają się od 0,5% do 2% wartości nieruchomości, często z uwzględnieniem kwot wolnych lub progresji podatkowej.

Ewidencja i wycena

Kluczowym etapem reformy byłoby stworzenie systemu ewidencji nieruchomości. Obecnie Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB), prowadzona przez starostów i prezydentów miast, nie zawiera pełnych danych o wartościach rynkowych czy stanie własności.

Wiele nieruchomości ma nieokreślony stan własnościowy lub w ewidencji widnieją osoby zmarłe

– podkreśla Krawczyk.

Integracja EGiB z informacjami o transakcjach, spadkach czy zmianach własności wymagałaby współpracy wielu instytucji, takich jak Główny Urząd Geodezji i Kartografii, Krajowa Administracja Skarbowa czy Ministerstwo Cyfryzacji.

Proces wyceny nieruchomości to kolejne wyzwanie. Metody ekonometryczne, takie jak regresja wieloczynnikowa, wymagałyby zebrania danych o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości, takich jak lokalizacja czy dostęp do infrastruktury. Krawczyk proponuje uproszczoną metodę obszarową, gdzie gminy wyznaczałyby okręgi podatkowe o podobnej wartości gruntu.

Gmina miałaby za zadanie wyznaczyć okręgi podatkowe o podobnej charakterystyce ekonomicznej i funkcjonalnej, co do których wyliczano by średnią cenę metra kwadratowego gruntu

– wyjaśnia autor.

Taki system mógłby jednak prowadzić do konfliktów lokalnych, szczególnie na granicach okręgów.

Na reformę potrzeba minimum 10 lat

Wdrożenie podatku katastralnego to proces rozłożony na dekadę lub dłużej. Rok zerowy reformy wymagałby stworzenia Zielonej Księgi, określającej założenia, wyzwania i pytania otwarte. Następnie konieczne byłoby zintegrowanie systemów ewidencji, cyfryzacja danych i przygotowanie infrastruktury technicznej.

Spokojnie można liczyć, że proces tworzenia ewidencji, by odbył się we właściwym tempie, musi trwać co najmniej 5 lat

– szacuje Krawczyk. Po zebraniu danych o transakcjach i przeprowadzeniu masowej wyceny, kolejne 2-3 lata zajęłyby analizy skutków reformy i konsultacje społeczne.

Ostateczne „okrzepnięcie” systemu mogłoby nastąpić po 15 latach, przy założeniu ciągłego wsparcia politycznego. W międzyczasie konieczne byłoby uszczelnianie przepisów, reagowanie na próby omijania podatków i dostosowywanie systemu do zmieniających się realiów, takich jak urbanizacja.

Społeczne i polityczne dylematy

Podatek katastralny budzi obawy o niesprawiedliwość społeczną. W centrach miast często mieszkają osoby o niskich dochodach, których nieruchomości mają wysoką wartość rynkową.

Nie wydaje się ani społecznie uzasadnionym, ani politycznie realnym, by po prostu powiedzieć, że osoby zamieszkujące od lat nieruchomości o dużej wartości rynkowej powinny nagle je wyprzedać i wynieść się na tańsze przedmieścia

– zauważa Krawczyk i proponuje przepisy przejściowe, zwalniające z podatku osoby starsze lub w trudnej sytuacji materialnej.

Innym problemem jest nierówność między gminami. W biedniejszych regionach, gdzie wartość ziemi jest niższa, dochody z podatku byłyby mniejsze, co mogłoby pogłębić nierówności. Rozwiązaniem mogłaby być redystrybucja wpływów lub subwencje celowe, ale wymagałoby to dalszych reform systemu finansowania samorządów.

Zobacz też: Minister Funduszy i Polityki Regionalnej: Trzeba budować społeczne mieszkania na tani wynajem