Czy nadchodzi koniec Airbnb w Polsce? Od maja drastyczne zmiany na rynku najmu krótkoterminowego

Już 20 maja 2026 roku wejdzie w życie unijna rewolucja, która radykalnie zmieni zasady gry na rynku najmu krótkoterminowego. Każdy właściciel oferujący lokal przez platformy takie jak Airbnb czy Booking będzie musiał posiadać unikalny numer identyfikacyjny. Brak dopełnienia formalności w obliczu kulejącego systemu wdrażania przepisów w Polsce może oznaczać dla tysięcy osób nie tylko gigantyczne grzywny, ale i natychmiastowe zablokowanie źródła dochodu.

Unijna rejestracja zakończy anonimowość

Podstawą zmian jest Rozporządzenie UE 2024/1028, które nakłada obowiązek obligatoryjnej rejestracji wszystkich lokali wynajmowanych turystom. Od 20 maja 2026 roku numer rejestracyjny musi stać się stałym elementem każdego ogłoszenia – zarówno na globalnych platformach, jak i w prywatnych ofertach na lokalnych portalach.

Największą zmianą jest jednak rola serwisów rezerwacyjnych. Airbnb i Booking zostaną de facto „strażnikami systemu” – będą zobowiązane do weryfikacji numerów oraz przekazywania organom państwowym szczegółowych danych o liczbie rezerwacji i realnych przychodach gospodarzy. Jak podkreśla ekspertka, nadchodzące przepisy uderzą w dotychczasową swobodę wynajmujących.

To koniec anonimowości i swobody, do jakiej wielu właścicieli zdążyło się przyzwyczaić.

— powiedziała Karolina Pilawska, adwokat z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci.

Biurokracja zagrozi najmniejszym?

Najem krótkoterminowy, który przez lata był elastycznym sposobem na podreperowanie domowego budżetu, staje się skomplikowanym modelem biznesowym. Choć celem Unii jest walka z gentryfikacją miast i nieuczciwą konkurencją wobec hoteli, rykoszetem mogą dostać drobni właściciele.

Sytuacja w Polsce jest szczególnie trudna ze względu na poważne opóźnienia legislacyjne. Choć unijne prawo wchodzi w życie automatycznie, polska ustawa wykonawcza wciąż znajduje się w procesie legislacyjnym, co zostawia wynajmującym ekstremalnie mało czasu na adaptację. Istnieje również realne ryzyko paraliżu technicznego, ponieważ masowe oblężenie systemu rejestracji w ostatniej chwili może doprowadzić do awarii serwerów, dając platformom sygnał do automatycznego usuwania ofert. Wszystko to dzieje się w cieniu drastycznych sankcji, gdzie kara do 50 tysięcy złotych za brak rejestracji często przewyższa roczny dochód okazjonalnych wynajmujących.

Rynek czeka głęboka konsolidacja

Eksperci przewidują, że 2026 rok będzie rokiem wielkiego „sprzątania” rynku. Właściciele, którzy traktowali Airbnb jako marginalny dodatek do pensji, mogą zostać wypchnięci przez koszty i skomplikowanie nowych regulacji. Według mec. Pilawskiej rynek czeka nieuniknione przesunięcie sił.

Rynek na pewno się zmieni, ponieważ stanie się bardziej uregulowany, bardziej przejrzysty i niestety mniej dostępny dla drobnych podmiotów, ponieważ koszty funkcjonowania niewątpliwie wzrosną. Rynek się skonsoliduje, amatorzy odpadną, profesjonaliści zostaną.

— wskazała Pilawska.

Dla turystów może to oznaczać mniejszy wybór mieszkań i wyższe ceny, ale jednocześnie gwarancję wyższego standardu i pełnej legalności miejsca, w którym nocują.

Dokumentację warto przygotować już teraz

Mimo legislacyjnego chaosu, właściciele nieruchomości nie powinni zwlekać. Pilawska rekomenduje konkretne działania, które mogą uchronić przed dotkliwymi karami finansowymi i utratą reputacji na portalach rezerwacyjnych.

Niewiedza nie ochroni przed karami. Rekomenduję, aby przygotować dokumentację już teraz. Zebrać wszystkie dokumenty dotyczące lokalu, w szczególności akt własności, umowy najmu, potwierzenia zgłoszenia przychodów do urzędu skarbowego, ewentualne zgody wspólnoty mieszkaniowej.

— doradziła Pilawska.

Właściciele powinni także unikać zwlekania z rejestracją do ostatniej chwili, by nie paść ofiarą spodziewanych awarii systemów informatycznych w maju 2026 roku.

Źródło: Analiza prawna adw. Karoliny Pilawskiej