Chcieli uporządkować AirBnB, mogą zablokować akademiki i domy seniora

W rządzie trwa walka o ostateczny kształt ustawy, która ma ucywilizować najem krótkoterminowy. Gorący spór wokół projektu dotyczy przede wszystkim tego, czy wspólnoty mieszkaniowe będą mogły zakazywać takiego najmu w swoich budynkach. W cieniu tej awantury kryje się zupełnie inny problem. Projekt napisano tak, że rykoszetem może trafić w budynki niemające nic wspólnego z turystyką: prywatne akademiki, domy seniora czy mieszkania na wynajem instytucjonalny. Chodzi o jeden limit — 30 dni — który wpisany do ustawy zderzy się z prawem budowlanym i planami zagospodarowania przestrzennego. Organizacje pracodawców i think-tanki ostrzegają: jeśli przepis nie zostanie poprawiony, powstanie luka prawna, której nikt nie planował.

Projekt ustawy o oznaczeniu UC135, przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, jest już na końcowym etapie prac rządowych. Zgodnie z zapowiedzią ministra Ireneusza Rasia w lipcu ma trafić do Sejmu. W założeniu ustawa ma dwa cele. Po pierwsze — uporządkować rynek najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych, czyli rozwiązać problem „mieszkań na doby”, na które skarżą się wspólnoty i stali mieszkańcy kamienic. Po drugie — wdrożyć unijne rozporządzenie o zbieraniu danych na temat takiego najmu.

O kształt samej regulacji toczy się ostra gra. Z jednej strony samorządy turystycznych miast i część mieszkańców domagają się wymiernych ograniczeń, z drugiej — trwa silny lobbing, by ustawa realnie niczego nie zmieniła. Problem, na który w stanowiskach kierowanych do resortu i KPRM wskazują BCC, Pracodawcy RP, FPP, czy think-tanki takie jak WEI, leży jednak zupełnie obok tej awantury. Wszystkie te organizacje — niezależnie od tego, jak oceniają samą ideę regulowania najmu na doby — opisują ten sam błąd konstrukcyjny projektu. Błąd czysto techniczny, legislacyjny, ale o daleko posuniętych konsekwencjach.

 Gdzie jest haczyk? Wszystko rozbija się o 30 dni

Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym w ogóle nie definiuje najmu krótkoterminowego. Zamiast tego idzie na skróty: zmienia definicję „usług hotelarskich” tak, by obejmowały wyłącznie pobyty do 30 dni. Logika autorów była zapewne taka: wszystko, co krótsze niż miesiąc, to turystyka, więc tam wymierzamy nowe obowiązki i ograniczenia.

Sęk w tym, że pojęcie „usług hotelarskich” nie żyje tylko w ustawie o turystyce. Jest wpisane w tysiące dokumentów z zupełnie innej półki: miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. A tam oznacza coś znacznie szerszego niż nocleg turysty.

Jak to działa w praktyce? Prywatne akademiki, domy seniora, aparthotele czy budynki mieszkań na wynajem instytucjonalny budowane są z reguły na działkach usługowych — i to celowo. Dzięki temu nie konkurują o te same grunty co bloki mieszkalne i domy. Aby jednak postawić taki obiekt na działce usługowej, inwestor uzyskuje pozwolenie na budowę najczęściej jako „obiekt świadczący usługi hotelarskie” lub podobny obiekt turystyczno-zakwaterowaniowy. Tak wygląda utrwalona od lat praktyka.

Tu pojawia się pułapka. Jeśli ustawa powie, że usługi hotelarskie to tylko pobyty do 30 dni, urzędy architektoniczno-budowlane zyskają podstawę do dwóch interpretacji — i każda z nich uderza w sektor. Pierwsza: budynek dopuszczony do użytkowania jako hotelarski może przyjmować gości wyłącznie na maksymalnie 30 dni. Akademik, w którym student mieszka dziewięć miesięcy, czy dom seniora, w którym pensjonariusz spędza lata, działałby więc niezgodnie z przeznaczeniem — z ryzykiem utraty pozwolenia, a nawet natychmiastowego zamknięcia. Druga interpretacja: skoro obiekt oferuje pobyty dłuższe niż 30 dni, to nie świadczy „usług hotelarskich” — a więc w ogóle nie mieści się w planie miejscowym i nie dostanie pozwolenia na budowę na działce usługowej. Pierwszy wariant wymusza zmianę modelu biznesowego istniejących obiektów, drugi odbiera możliwość nowych inwestycji. 

Co na to Ministerstwo Sportu i Turystyki? Odpowiada, że nic takiego nie planowało. W piśmie z czerwca resort tłumaczy, że pobyty powyżej 30 dni to zakwaterowanie „na cele pobytowe, a nie turystyczne”, więc projekt ich „w ogóle nie dotyczy”. Kłopot w tym, że dobre intencje ministerstwa nie mają mocy prawnej. Urzędnik wydający pozwolenie na budowę i bank finansujący inwestycję będą czytać przepis, a nie deklaracje z pism urzędowych. A przepis — w obecnym brzmieniu —tworzy kolizję niezależnie od intencji autorów. Co istotne, resort nie przeprowadził też analizy wpływu regulacji na dynamicznie rozwijające się sektory akademików i najmu instytucjonalnego — takiej oceny po prostu w dokumentach projektu nie ma.

Kto zapłaci rachunek? Studenci, pracownicy i rynek mieszkaniowy

Skala potencjalnych skutków jest łatwa do policzenia. W roku akademickim 2024/25 w Polsce studiowało ponad 1,24 mln osób — o 25 tys. więcej niż rok wcześniej. Tymczasem prywatne akademiki w ośmiu największych ośrodkach akademickich oferują, według danych CBRE, zaledwie ok. 18,9 tys. miejsc w 65 obiektach. Według Związku Banków Polskich tylko 22 proc. studentów płacących za zakwaterowanie mieszka w akademikach — reszta wynajmuje pokoje i mieszkania na wolnym rynku. Zahamowanie budowy nowych akademików oznacza wyższe koszty studiowania i trudniejszy dostęp do edukacji dla młodych ludzi spoza wielkich miast.

Podobny mechanizm dotyczy rynku pracy. Z zorganizowanego zakwaterowania korzystają pracownicy sezonowi, osoby relokujące się za pracą, delegowani specjaliści i cudzoziemcy podejmujący zatrudnienie. Dla części pracodawców dostępność takich miejsc bywa wręcz warunkiem realizacji kontraktów. Do tego dochodzą domy seniora i bursy — obiekty, których nikt przy zdrowych zmysłach nie kojarzy z „mieszkaniami na doby”, a które formalnie wpadają w tę samą definicyjną pułapkę.

Jest wreszcie sam rynek mieszkaniowy. Ustawa ma chronić zasób mieszkań dla stałych mieszkańców. Obiekty zbiorowego zamieszkania dziś ten zasób odciążają: student w akademiku nie wynajmuje kawalerki, senior w domu opieki zwalnia mieszkanie na rynku najmu. Ich wypchnięcie z rynku oznacza więcej chętnych na te same mieszkania — i większą presję na czynsze.

Definicja do poprawki

Co dalej? Organizacje branżowe popierają cele projektu i proponują korektę techniczną: rozdzielenie w ustawie najmu krótkoterminowego w mieszkaniach (do 30 dni) od długoterminowych usług zakwaterowania w obiektach zarządzanych przez profesjonalnych operatorów, wyraźne dopuszczenie pobytów dłuższych niż 30 dni w obiektach hotelarskich oraz poprawienie przepisów przejściowych tak, by obejmowały również inwestycje będące już w budowie. To zmiany o niskim koszcie legislacyjnym — kilka doprecyzowanych definicji — które usuwają ryzyko systemowe, zachowując w całości instrumenty wymierzone w niekontrolowany najem na doby.

Czas jednak nagli. Jeśli projekt przejdzie przez Sejm w obecnym kształcie, luka — której, co przyznaje samo ministerstwo, nikt nie planował — stanie się obowiązującym prawem. A wtedy o losie akademików, domów seniora i tysięcy mieszkań na wynajem zdecydują nie intencje ustawodawcy, lecz interpretacje lokalnych urzędników — w każdym mieście potencjalnie inne.