Spada zainteresowanie gruntami pod galerie handlowe. Inwestorzy idą w energetykę i centra danych

Po okresie rynkowej korekty w latach 2023–2024, rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wszedł w 2025 roku w fazę głębokiej transformacji. Era masowego wykupu działek pod wielkopowierzchniowe galerie handlowe dobiegła końca, ustępując miejsca inwestycjom w infrastrukturę cyfrową i energetyczną. W 2026 roku kluczowym czynnikiem kształtującym wycenę nieruchomości nie jest już wyłącznie lokalizacja przy autostradzie, ale dostęp do potężnych zasobów mocy przyłączeniowej.

Selekcja i polaryzacja w segmencie mieszkaniowym

Rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową w 2025 roku zmagał się z dużą polaryzacją. Deweloperzy, mimo ostrożności wynikającej z wysokich kosztów pieniądza, wciąż zaciekle rywalizowali o tzw. czyste działki z uregulowaną sytuacją prawną w największych aglomeracjach.

Mariusz Urbański, analityk i ekspert rynku nieruchomości z firmy INWI Development, podkreśla skalę wzrostów w segmencie wielorodzinnym:

Co istotne, grunty pod budownictwo wielorodzinne w Warszawie, Krakowie i Trójmieście osiągnęły w 2025 roku rekordowe wyceny. W stolicy średnie ceny transakcyjne w topowych dzielnicach nierzadko przekraczały 3000-5000 PLN za PUM, a udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się do granicy 20-25%.

Zjawisko to zmusiło inwestorów do poszukiwania alternatyw, takich jak rewitalizacja terenów poprzemysłowych (brownfield), ponieważ atrakcyjne działki typu greenfield w granicach miast stały się towarem deficytowym.

Zmierzch wielkich galerii, świt parków handlowych

W sektorze handlowym nastąpił wyraźny odwrót od obiektów wielkopowierzchniowych w centrach metropolii. Inwestorzy przenieśli zainteresowanie do mniejszych miejscowości (poniżej 20 tys. mieszkańców), poszukując działek o powierzchni 1–2 ha pod parki handlowe typu convenience. Kluczowym kryterium stała się widoczność i bezpośredni zjazd z dróg krajowych lub wojewódzkich.

Jednocześnie rynek magazynowy, po latach boomu, osiągnął fazę dojrzałości. Nowym motorem napędowym stał się nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu, co wygenerowało popyt na obiekty typu Build-to-Own (BTO).

Infrastruktura energetyczna dyktuje ceny

Największa rewolucja zachodzi jednak w sektorze technologicznym i energetycznym. Polska ugruntowała swoją pozycję jako hub centrów przetwarzania danych (data centers) w Europie Środkowo-Wschodniej, napędzany rozwojem sztucznej inteligencji (AI) i usług chmurowych.

Mariusz Urbański z INWI Development wskazuje na zmianę paradygmatu wyceny nieruchomości:

Warszawa i jej okolice pozostały absolutnym liderem, skupiając ok. 80% rynku, choć inwestorzy zaczęli spoglądać w stronę Poznania i Katowic, ze względu na trudności z dostępem do prądu na Mazowszu. Raporty PMR wskazują, że moc centrów danych w Polsce ma szansę podwoić się do 2030 roku. To w 2025 roku napędzało spekulacyjny skup gruntów z zabezpieczonymi warunkami przyłączenia.

Równolegle rozkwitł rynek gruntów pod wielkoskalowe magazyny energii. W tym przypadku najbardziej pożądane są niewielkie działki (0,5–2 ha) położone w bezpośrednim sąsiedztwie Głównych Punktów Zasilania (GPZ).

Działki w promieniu 500 metrów od GPZ zyskały status premium. Inwestorzy aktywnie poszukiwali gruntów klasy IV-VI, oferując właścicielom atrakcyjne stawki dzierżawy, często przewyższające dochody z farm fotowoltaicznych, pod warunkiem uzyskania korzystnych warunków przyłączeniowych.

Rok 2025 na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce można podsumować słowem „selekcja”. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Obecnie to właśnie dostęp do infrastruktury energetycznej jest głównym czynnikiem wpływającym na wartość gruntów. Dla właścicieli ziemskich oznacza to konieczność nie tylko „odrolnienia” ziemi, ale przede wszystkim – zadbania o jej uzbrojenie w media o odpowiednich parametrach.