Zaskoczenie na finiszu? Prognozy dla rynku deweloperskiego w IV kwartale 2025 roku

„Prognozowanie jest trudne, zwłaszcza gdy dotyczy przyszłości” – mawiał Niels Bohr, noblista i fizyk. Te słowa idealnie pasują do polskiego rynku mieszkaniowego, gdzie przewidzenie ruchów popytu i podaży przypomina wróżenie z fusów. Dlaczego? Bo choć znamy liczby sprzedanych mieszkań, motywy kupujących pozostają tajemnicą. Sprzedaż deweloperska nie jest pewna, dopóki akt własności nie trafi do nabywcy – czasem nawet kilkanaście miesięcy po umowie. A jednak IV kwartał 2025 roku zapowiada się obiecująco: obniżki stóp procentowych, promocje i stabilne ceny mogą rozpędzić rynek. Co czeka deweloperów w największych miastach?

Co napędzało rynek w 2025 roku?

Trzy kwartały 2025 roku pokazały, że rynek mieszkaniowy w siedmiu kluczowych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Trójmieście i Katowicach – żyje własnym rytmem. Sprzedano 28,3 tysiąca mieszkań: 8,7 tysiąca w pierwszym kwartale, 8,6 tysiąca w drugim, a w trzecim skok do 11 tysięcy. Napęd? Obniżki stóp procentowych przez NBP, które ożywiły kredyty, oraz wygaszenie rządowego programu wsparcia zakupu mieszkań, co ostudziło hurraoptymizm.

Podaż? Inna historia. Deweloperzy wprowadzili 33,1 tysiąca nowych mieszkań: 12,3 tysiąca w pierwszym kwartale, 10,7 tysiąca w drugim i 10,1 tysiąca w trzecim. Efekt? Oferta na koniec września urosła do 62,4 tysiąca lokali, z 59,1 tysiąca w marcu. Deweloperzy grają ostrożnie, przyglądając się popytowi, zanim rzucą kolejne projekty.

Ceny stabilne, ale z lekkim wzrostem

Ceny mieszkań trzymają się mocno, choć bez szaleństw. Na koniec 2024 roku przeciętne mieszkanie deweloperskie w dużych miastach kosztowało 805,2 tysiąca złotych, czyli 14,7 tysiąca za metr kwadratowy. We wrześniu 2025? 816,1 tysiąca, czyli 15,3 tysiąca za metr – wzrost o 1,4% w cenie całkowitej i 3,9% za metr. To nie galop, a raczej stabilny krok. Eksperci z Pekao i PKO BP prognozują, że w 2025 roku ceny będą rosły w tempie inflacji, wsparte lepszą zdolnością kredytową Polaków dzięki rosnącym dochodom i tańszym kredytom.

Obniżki stóp procentowych dają kupującym wiatr w żagle, a stabilne ceny budują zaufanie.

– uważają analitycy rynku mieszkaniowego z Otodom.

Czwarty kwartał: promocje i popyt w natarciu

Październik, według danych Otodom Analytics, nie przyniósł rewolucji – sprzedaż trzyma poziom września. Czwarta obniżka stóp procentowych na początku miesiąca dodała rynkowi skrzydeł. Deweloperzy, jak Dekpol, podnoszą prognozy sprzedaży, a inni, jak Unidevelopment, liczą na ożywienie dzięki tańszym kredytom. Od połowy listopada ruszą promocje i rabaty, które tradycyjnie przyciągają łowców okazji. To może nieco spowolnić grudzień, ale miesięczna sprzedaż nie powinna spaść poniżej 4,2 tysiąca mieszkań.

Scenariusz bazowy? 13 tysięcy sprzedanych lokali w IV kwartale – 18% więcej niż w trzecim i aż 40% więcej niż rok temu. Cały 2025 rok zamknie się liczbą 41-42 tysięcy mieszkań na siedmiu rynkach, wobec 36,4 tysiąca w 2024.

Szansa na rekord, ale pod warunkami

Czy sprzedaż może przebić 13 tysięcy? Oferta i rezerwacje są na to gotowe – na siedmiu rynkach jest dość mieszkań, by pobić rekord. Klucz to stabilne ceny i kolejna, grudniowa obniżka stóp. Co ciekawe, nowa podaż nie musi dorównywać popytowi – deweloperzy mogą sprzedawać zapasy.

Wyjątek? Warszawa i Trójmiasto, gdzie równowaga wymaga nowych wprowadzeń, bo czas wyprzedaży oferty jest krótszy niż w innych miastach.

Dokąd zmierza rynek?

IV kwartał 2025 roku może przynieść sprzedażowy zryw, napędzany tańszymi kredytami i promocjami. Ceny stabilne, podaż ostrożna – to przepis na równowagę. Bouygues Immobilier donosi o 56,5 tysiąca nowych mieszkań w ciągu roku, a trend ku mniejszym, ekologicznym lokalom rośnie w siłę. Czy deweloperzy złapią wiatr w żagle? A ty, czekasz na rabaty, czy liczysz na dalsze cięcia stóp?

Źródło: Otodom Analytics