Rekord na rynku nieruchomości. W Warszawie pękła granica 20 tys. zł/mkw

Średnia cena ofertowa mieszkań z rynku deweloperskiego w Warszawie po raz pierwszy w historii przekroczyła barierę 20 tys. zł/mkw. Eksperci rynku nieruchomości uspokajają jednak przed wybuchem paniki: ten historyczny rekord nie oznacza nagłego załamania możliwości zakupowych Polaków. Drastyczny wzrost stawek w ogłoszeniach to przede wszystkim efekt głębokich zmian w strukturze nowo wprowadzanej oferty, podczas gdy ceny realnie zawieranych transakcji pozostają na znacznie niższym poziomie.

Anatomia rekordu: Jak 900 luksusowych lokali zmieniło średnią

Przekroczenie psychologicznej granicy 20 tys. zł/mkw. w połowie maja stało się faktem, osiągając dokładnie pułap 20 063 zł/mkw. Analiza strukturalna rynku pokazuje jednak, że wynik ten został sztucznie wywindowany przez deweloperów. W ciągu zaledwie dwóch tygodni maja na stołeczny rynek wprowadzono ponad 900 nowych mieszkań, których przeciętna cena wynosiła aż 23,1 tys. zł/mkw.

W tym samym okresie kupujący nabyli 800 lokali ze starszej, tańszej oferty po średniej stawce 17,3 tys. zł/mkw. Masowe wykupywanie tańszych propozycji i jednoczesne zasilenie bazy drogimi apartamentami przełożyło się na automatyczny wzrost średniej arytmetycznej dla całej Warszawy, choć ceny lokali dostępnych w sprzedaży od miesięcy w ogóle nie drgnęły.

Katarzyna Kuniewicz w ten sposób studzi emocje wokół majowego odczytu:

Przekroczenie progu 20 tys. zł/mkw. to nie tylko medialna, ale i rynkowa sensacja. Tak drogo jeszcze nie było, ale warto zrozumieć mechanizm stojący za tym rekordem. Kluczową rolę odegrały przede wszystkim bardzo drogie wprowadzenia. W ciągu zaledwie dwóch tygodni do sprzedaży trafiło ponad 900 mieszkań, których średnia cena wyniosła 23,1 tys. zł/mkw.

Oferta versus rzeczywistość. Ile naprawdę płaci się w biurach sprzedaży?

Najnowsze dane z aktów notarialnych potwierdzają rosnący rozziew między oczekiwaniami sprzedających a realnymi możliwościami finansowymi kupujących. W połowie maja średnia cena transakcyjna w stolicy okazała się o 13,7% niższa od stawek prezentowanych na portalach ogłoszeniowych.

Wskazuje to, że klienci deweloperów omijają najdroższe segmenty, koncentrując się na lokalach z najniższej dostępnej półki cenowej. Przekładając to na konkretne liczby: przeciętne oferowane w Warszawie mieszkanie ma 55 mkw. i kosztuje blisko 1,1 mln zł. Tymczasem lokale realnie kupowane w maju miały średnio 54 mkw., a ich ostateczna cena wynosiła ok. 930 tys. zł – czyli o 166 tys. zł mniej niż wynosi średnia ofertowa.

Katarzyna Kuniewicz analizuje różnice między ogłoszeniami a finalnymi umowami:

Dane NBP potwierdzają to, co obserwujemy w analizach Otodom od dłuższego czasu. Kwota z ogłoszenia odbiega od tej widniejącej w akcie notarialnym. Różnica między ceną ofertową i transakcyjną wyniosła w I kwartale 1 581 zł/mkw. Oznacza to, że większość sprzedanych w I kwartale mieszkań miała niższą od średniej rynkową cenę metra kwadratowego. Nie musi to jednak dowodzić, że nabywcy uzyskiwali 8-9% upusty, co sugeruje różnica między ceną ofertową i transakcyjną, ale z pewnością świadczy o ich zainteresowaniu mieszkaniami z tańszej części oferty firm deweloperskich.

Zaskakujący remis rynku wtórnego z deweloperskim

Oficjalne raporty Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał ujawniły bezprecedensowe zjawisko: średnie stawki transakcyjne za metr kwadratowy lokalu nowego i używanego niemal całkowicie się zrównały. Różnica między nimi spadła poniżej 1%. Za nowe lokum płacono średnio 16 475 zł/mkw., podczas gdy na rynku wtórnym stawka wynosiła 16 393 zł/mkw.

Na bazie stałego monitoringu rynku eksperci prognozują już wyniki dla całego drugiego kwartału (obejmującego okres od marca do maja). Przewiduje się, że oficjalna średnia cena transakcyjna ogłoszona przez NBP ukształtuje się na poziomie około 16,8–16,9 tys. zł/mkw. Z kolei wewnętrzne, bieżące symulacje transakcyjne na koniec drugiego kwartału wskazują na przedział rzędu 17,1–17,2 tys. zł/mkw.

Dyrektorka badań rynku Otodom podsumowuje tę rynkową korelację:

Po raz pierwszy od dwóch lat to średnia cena transakcyjna na rynku deweloperskim okazała się wyższa od transakcji na rynku wtórnym. Co więcej, nasz stały monitoring pozwala już teraz prognozować wyniki dla trwającego – II kwartału. Ponieważ bieżące odczyty badań Otodom niemal pokrywają się z oficjalnymi raportami NBP, spodziewamy się, że w II kwartale ostateczna średnia cena transakcyjna w stolicy ogłaszana przez NBP ukształtuje się na poziomie około 16,8-16,9 tys. zł/mkw.

Źródło: Otodom