Wrześniowe dane GUS o budownictwie mieszkaniowym w Polsce są słodko – gorzkie. Dwie największe grupy podmiotów budujących w Polsce mieszkania i domy – firmy deweloperskie i gospodarstwa domowe, pomimo braku jasnych deklaracji ze strony rządzących jaka polityki mieszkaniowej będzie w najbliższych latach realizowana, spokojnie ‘robią swoje’. Oznak ożywienia oczywiście nie widać i mimo że to niezwykle racjonalne zachowanie w kontekście niższych wyników sprzedaży z ostatnich miesięcy – to gorzka konkluzja dla branż powiązanych z budownictwem. Jednocześnie zarówno firmy deweloperskie, jak i gospodarstwa domowe (inwestorzy indywidualni) w okresie styczeń – wrzesień zdecydowały się rozpocząć budowę znacznie większej liczby lokali mieszkalnych niż w dwóch poprzednich latach. I to optymistyczna (słodka) część konkluzji.

Autorem komentarza jest Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics

Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań oddanych do użytku w Polsce we wrześniu była delikatnie wyższa niż miesiąc wcześniej i niemal taka sama jak rok wcześniej. We wrześniu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 16,6 tys. lokali, czyli o 2 proc. więcej niż rok temu i o 14 proc. więcej niż w sierpniu br. Deweloperzy oddali w ramach tej puli 11,1 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 31 proc. w porównaniu do sierpnia i 4 proc. więcej w porównaniu z wrześniem ubiegłego roku.

Trzeba jednak pamiętać, że wynik z poprzedniego miesiąca był najgorszym sierpniowym wynikiem od ośmiu lat więc ponad trzydziestoprocentowy wzrost nie jest sensacyjnie dobry i świadczy jedynie o powrocie do normalności. Firmy deweloperskie odpowiadają za aż 67 proc. wszystkich oddanych do użytku we wrześniu lokali mieszkalnych. W sytuacji wyraźnie lepszych niż w sierpniu wyników firm deweloperskich, we wrześniu zmniejszył udział w ogólnej liczbie oddawanych lokali – domów budowanych przez inwestorów indywidualnych (z 37 proc. do 32 proc.). W porównaniu do września 2023 roku, gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę większej o 5 proc. liczby domów/mieszkań ale w porównanie z poprzednim miesiącem o 3 proc. mniej. A trzeba pamiętać, że również w tej grupie inwestorów wynik sierpniowy był słaby.

Optymizmu wynikającego z porównania danych GUS miesiąc do miesiąca niekorzystną nie potwierdzają dane prezentowane w formie narastającej od początku roku sumy zrealizowanych lokali. Do końca września firmy deweloperskie przekazały do użytkowania 89,6 tys. mieszkań i domów czyli o prawie 8 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 51,6 tys. lokali, tj. o 15 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Te wyniki nie powinny jednak zaskakiwać szczególnie w przypadku firm deweloperskich ponieważ są efektem liczby budów rozpoczętych w 2022 roku. Co warte odnotowania w 2023 roku GUS odnotował najniższe wolumeny rozpoczynanych budów dlatego należy się spodziewać, że dopiero rok 2025 przyniesie spektakularne spadki w odniesieniu do liczby lokali oddawanych do użytkowania. 

Wrześniowe efekty starań różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę przyniosły gorsze efekty niż w sierpniu. Pomimo tego, wyniki w tej kategorii należy uznać za stabilne i świadczące o dużej racjonalności podmiotów planujących realizację domów i mieszkań. Wiemy z danych zagregowanych dla 12 i 36 miesięcy że liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych wyraźnie przekracza liczbę rozpoczynanych w analogicznych okresach budów, co oznacza istnienie znacznej nadwyżki pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości dostarczania na rynek nowej podaży w szczególności przez firmy deweloperskie.

Dodatkowo, należy pamiętać że od 1 sierpnia obowiązują nowe warunki techniczne jakim powinny odpowiadać nowe budynki i ich usytuowanie. Zmiana ta z pewnością wpłynie na projektowanie i opłacalność realizacji budynków wielorodzinnych, dlatego firmy deweloperskie koncentrują się na złożeniu wniosku o pozwolenie na warunkach obowiązujących przed nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych. W efekcie w końcówce roku możemy obserwować dalszy spadek aktywności firm deweloperskich w tym zakresie a w efekcie zmniejszającą się liczbę uzyskanych pozwoleń. 

Łączna liczba pozwoleń wydanych we wrześniu wyniosła prawie 23 tys., z czego 16,1 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 6,8 tys. inwestorzy indywidualni. Zatem suma wrześniowych pozwoleń była o 10 proc. niższa niż w sierpniu. W porównaniu do września sprzed roku, liczba pozwoleń na budowę spadła o zaledwie 0,5 proc.. W przeciwieństwie do wyników sierpniowych tym razem to gospodarstwa domowe a nie firmy deweloperskie wykazały w tej kategorii większą niż rok wcześniej aktywność.

Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których różne grupy inwestorów uzyskały pozwolenie od początku roku do końca września (narastająco), jest znacząco wyższa niż rok temu. Do końca września deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 154,4 tys. mieszkań i domów (o 34,4 proc. więcej r/r), a inwestorzy indywidualni 60,3 tys. (o 11,2 proc. więcej). 

Wrześniowe statystyki rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazują na stabilizację na poziomie 19-20 tys. (z lekką tendencją do spadku w kolejnych miesiącach). Wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły we wrześniu budowy 19,2 tys. lokali mieszkalnych czyli o 3 proc. mniej niż w sierpniu i o 1  proc. więcej niż we wrześniu 2024 roku. Delikatny wzrost w stosunku do poprzedniego roku to przede wszystkim efekt działań podejmowanych przez gospodarstwa domowe, które rozpoczęły budowę większej liczby lokali – w stosunku do sierpnia br. o 1 proc.,  a w stosunku do września ubiegłego roku o o 5 proc..

Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach należy interpretować w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi prawie 38 tys. co oznacza, że 17 proc. uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Ten wynik nie byłby niepokojący gdyby nie fakt, że w pierwszych dziewięciu miesiącach roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli większą od uzyskanych pozwoleń liczbę budów. Było to możliwe dzięki nadwyżce pozwoleń z lat poprzednich, co należy ocenić pozytywnie. W tym kontekście, jako zaskakujące (a może nawet niepokojące) należy odczytać wyniki firm deweloperskich, które od początku 2024 roku odłożyły 24 proc. uzyskanych pozwoleń.

Oznacza to, że w skali całego kraju nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi przez deweloperów budowami, systematycznie się powiększa. Kiedy jednak porównamy liczby pozwoleń uzyskanych przez deweloperów w ostatnich 12 miesiącach z rozpoczynanymi w tym samym czasie budowami okazuje się że w porównaniu do dwóch poprzednich lat sytuacja nieznacznie się poprawia. W kontekście niepewności co do kształtu polityki mieszkaniowej rządu w najbliższych latach ten fakt zaskakuje i świadczy o dużej dojrzałości i niezależności od uwarunkowań politycznych rynku mieszkaniowego w Polsce. 

Autor: Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics