Kredyty hipoteczne w Niemczech tanieją mimo podwyżki stóp EBC – co stoi za tym paradoksem i co z tego wynika dla kredytobiorcy

W Niemczech dzieje się coś, co na pierwszy rzut oka nie ma sensu: Europejski Bank Centralny (EBC) podniósł w czerwcu stopy procentowe pierwszy raz od blisko trzech lat, a mimo to oprocentowanie kredytów hipotecznych na tamtejszym rynku spada. Kolejne banki, w tym PSD Bank Nürnberg i Commerzbank, w ostatnich dniach obniżyły swoje oferty. To dobry moment, żeby zrozumieć mechanizm, który za tym stoi, bo działa on tak samo wszędzie tam, gdzie kredyty hipoteczne mają stałe oprocentowanie, również w Polsce.

Najważniejsze:

• EBC podniósł stopy procentowe w czerwcu, ale oprocentowanie niemieckich kredytów hipotecznych mimo to spada niemal na wszystkich okresach, bo zależy od rentowności obligacji skarbowych, a nie bezpośrednio od decyzji banku centralnego.
• PSD Bank Nürnberg i Commerzbank w ostatnich dniach ponownie obniżyły oprocentowanie swoich ofert kredytów mieszkaniowych.
• Oprocentowanie kredytu z pięcioletnim okresem stałej stopy zbliżyło się niemal do poziomu kredytu na dziesięć lat, eksperci nazywają to inwersją krzywej stóp procentowych.
• W jednym z przywołanych porównań różnica w rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania między najtańszym a najdroższym pośrednikiem przekładała się na znaczącą różnicę w miesięcznej racie.
• Według eksperta cytowanego przez Berliner Morgenpost odkładanie decyzji o kredycie w oczekiwaniu na dalsze spadki raczej się nie opłaca.

Dlaczego podwyżka stóp EBC nie podniosła rat kredytów, i co to ma wspólnego z polskim rynkiem

Wielu klientów banków spodziewało się, że skoro EBC podniósł stopy procentowe, to i oprocentowanie kredytów hipotecznych pójdzie w górę. Stało się odwrotnie. Jak wynika z barometru stóp Immoscout24, cytowanego przez Berliner Morgenpost, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Niemczech spadło niemal na całej długości okresów kredytowania.

Powód tkwi w mechanizmie, który jest wspólny dla większości rynków kredytów o stałym oprocentowaniu. Oprocentowanie takich kredytów nie jest bezpośrednio powiązane z aktualną stopą banku centralnego, tylko z rentownością obligacji skarbowych, papierów dłużnych emitowanych przez państwo. To właśnie rentowność obligacji pokazuje, jakich stóp procentowych rynek spodziewa się w kolejnych latach. Rynek finansowy zwykle wyprzedza decyzje banku centralnego: wycenia je zanim jeszcze zapadnie oficjalna decyzja. Dlatego gdy EBC ogłosił podwyżkę, rentowność niemieckich obligacji już wcześniej uwzględniała ten ruch, a po samej decyzji mogła nawet spaść.

Czytaj także: EBC i Fed rozchodzą się w polityce stóp procentowych – co to oznacza dla Twoich oszczędności i kredytów?

Ten mechanizm nie jest wyłącznie niemiecki. W Polsce kredyty o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej, które od kilku lat są oferowane coraz szerzej, działają analogicznie: ich oprocentowanie jest kształtowane przez rynek obligacji skarbowych i oczekiwania dotyczące przyszłych stóp, a nie tylko przez bieżące decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Kiedy RPP sygnalizuje obniżki stóp, rentowność polskich obligacji może zacząć spadać wcześniej, nim dojdzie do formalnej decyzji, i właśnie dlatego oprocentowanie kredytów hipotecznych o stałej stopie czasem zmienia się w sposób, który zaskakuje kredytobiorców przyzwyczajonych do śledzenia komunikatów RPP.

Rzadkie zjawisko: krótkie kredyty niemal tak drogie jak długie, co to oznacza w praktyce

Najciekawszy element tej historii to zjawisko nazywane inwersją krzywej stóp procentowych. Normalnie im dłuższy okres, na jaki wiąże się oprocentowanie kredytu, tym jest ono wyższe, bank ponosi większe ryzyko na dłuższym horyzoncie i oczekuje za to wyższej premii. Tym razem, jak wynika z barometru Immoscout24, oprocentowanie kredytu z pięcioletnim okresem stałej stopy spadło i zbliżyło się niemal do poziomu kredytu na dziesięć lat.

Inwersja krzywej stóp procentowych to zjawisko, które pojawia się cyklicznie w momentach podwyższonej niepewności co do krótkoterminowych perspektyw gospodarczych. Sygnalizuje ono, że rynek wycenia obecnie wyższe ryzyko w krótkim horyzoncie niż w długim, czyli spodziewa się trudniejszego okresu w najbliższych latach, po którym sytuacja ma się ustabilizować. Dla kredytobiorcy ma to bardzo konkretny skutek: różnica w koszcie między kredytem krótkoterminowym a długoterminowym się zaciera, a wybór okresu stałej stopy przestaje być tak oczywisty jak wtedy, gdy krótsze okresy były wyraźnie tańsze.

Czytaj także: EBC podniósł stopy procentowe – co zrobić z oszczędnościami, zanim pojawią się kolejne podwyżki?

Przy dłuższych okresach kredytowania sytuacja wygląda inaczej. Według barometru Immoscout24 granica czterech procent pozostaje kluczowym progiem dla dłuższych zobowiązań, a przy dwudziestoletnim okresie stałego oprocentowania zmiana względem poprzedniego miesiąca była minimalna.

Konkretne banki już obniżyły oferty

Trend spadkowy widać nie tylko w zbiorczych statystykach, ale i w konkretnych decyzjach pojedynczych banków.

PSD Bank Nürnberg po raz kolejny obniżyła oprocentowanie swojej oferty kredytu mieszkaniowego. W reprezentatywnym przykładzie banku, przy założeniu finansowania kwoty 300 tysięcy euro z dziesięcioletnim okresem stałej stopy i początkową ratą kapitałową na poziomie jednego procenta oraz wskaźniku kredytu do wartości nieruchomości wynoszącym około 50 procent, rzeczywista roczna stopa oprocentowania spadła z 3,46 do 3,44 procent. Miesięczna rata w tym przykładzie zmalała z 1302,49 euro do 1296,59 euro, co daje oszczędność rzędu sześciu euro miesięcznie, czyli około 70 euro rocznie, o ile rata kapitałowa pozostaje bez zmian.

Czytaj także: EBC podniósł stopy procentowe po raz pierwszy od blisko trzech lat. Co to zmienia dla oszczędzających i kredytobiorców?

Sześć euro miesięcznie brzmi jak drobnostka, ale warto spojrzeć na to z szerszej perspektywy: to wynik jednej obniżki o 0,02 punktu procentowego. Przy każdej kolejnej obniżce, przy wyborze innego banku oferującego niższe oprocentowanie lub przy wyższej kwocie kredytu, różnice rosną proporcjonalnie. W przypadku kredytu na wyższą kwotę ta sama zmiana oprocentowania oznaczałaby proporcjonalnie wyższą oszczędność. Dlatego porównywanie ofert ma sens nie tylko przy dużych różnicach w stopach, ale też przy małych, kumulują się one przez cały okres kredytowania.

PSD Bank występuje jednocześnie jako kredytodawca i pośrednik porównujący oferty setek innych dostawców, a podane wyliczenia nie uwzględniają kosztów dodatkowych, takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie nieruchomości czy prowizja pośrednika.

Podobny ruch wykonała Commerzbank. W jej reprezentatywnym przykładzie, przy finansowaniu 100 tysięcy euro z dziesięcioletnim okresem stałej stopy dla nieruchomości wykorzystywanej na własne potrzeby, przy wskaźniku kredytu do wartości nieruchomości do 60 procent, rzeczywista roczna stopa oprocentowania spadła z 4,06 do 3,88 procent. To wyraźniejsza obniżka niż w przypadku PSD Bank, i pokazuje, że banki poruszają się w różnym tempie, nawet gdy ogólny trend jest wspólny.

Ile różnią się oferty poszczególnych pośredników, i dlaczego

Jak podaje Berliner Morgenpost, w jednym z porównań kilku pośredników kredytowych sprawdzono ofertę dla przykładowego kredytobiorcy przy dziesięcioletnim okresie stałej stopy. Wyniki pokazują spore rozbieżności między dostawcami:

Różnica między najtańszą a najdroższą z porównywanych ofert wynosi w tym przykładzie 85 euro miesięcznie. W skali roku to ponad tysiąc euro. Skąd takie rozbieżności przy tym samym przykładowym kredycie? Pośrednicy mają dostęp do różnych banków i negocjują warunki indywidualnie, niektórzy specjalizują się w konkretnych profilach klientów lub nieruchomości, co przekłada się na lepsze stawki w ich przypadku. Zauważyć, że wszystkie cztery podmioty obniżyły stawki względem tygodnia wcześniejszego, co potwierdza, że trend spadkowy jest szeroki, a nie dotyczy wyłącznie pojedynczych graczy. Który z pośredników będzie najtańszy w danym konkretnym przypadku, zależy jednak od indywidualnych parametrów, dochodu, wartości nieruchomości, wkładu własnego, i może wyglądać zupełnie inaczej niż w przywołanym przykładzie.

Jak duży wkład własny zmienia sytuację

Warto zwrócić uwagę na jeden szczegół z porównania PSD Bank: wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości wynosi tam około 50 procent, czyli kredytobiorca finansuje połowę wartości nieruchomości ze środków własnych. To bardzo korzystny parametr z punktu widzenia banku, niższe ryzyko oznacza niższe oprocentowanie. W przypadku Commerzbank ten wskaźnik wynosi do 60 procent. Dla osoby dysponującej niższym wkładem własnym niż w przywołanych przykładach oprocentowanie będzie wyższe niż w tych reprezentatywnych przykładach. To jeden z powodów, dla których cytowane stawki należy traktować jako punkt odniesienia, a nie jako pewną ofertę dla każdego kredytobiorcy.

Co to oznacza w praktyce dla kredytobiorcy

Trend spadkowy nie oznacza, że wszystkie banki oferują takie same warunki. Jak zaznacza Berliner Morgenpost, konkretne oprocentowanie zawsze zależy od zdolności kredytowej wnioskującego, wartości nieruchomości i udziału wkładu własnego. Dlatego porównanie kilku ofert, a nie poleganie na jednym banku, ma realne znaczenie dla wysokości przyszłej raty.

Pojawia się też pytanie, czy warto czekać na dalsze spadki oprocentowania, zamiast decydować się na kredyt teraz. Według eksperta cytowanego przez portal, odkładanie decyzji w oczekiwaniu na jeszcze niższe stopy raczej się nie opłaca, bo kierunek zmian bywa trudny do przewidzenia, a różnice w cenach nieruchomości mogą w międzyczasie zniwelować korzyść z niższego oprocentowania.

Sytuacja z inwersją krzywej stóp procentowych pokazuje też coś ważnego dla samej strategii wyboru kredytu: krótszy okres związania stopą nie jest w tej chwili istotnie tańszy od dłuższego, jak to bywało w przeszłości. Ktoś, kto automatycznie wybierałby najkrótszy dostępny okres stałej stopy jako najtańszy, mógłby się więc pomylić, dziś warto liczyć dokładniej, bo różnica między pięcioletnim a dziesięcioletnim okresem stałej stopy jest minimalna, podczas gdy dłuższy horyzont daje większą przewidywalność raty.

Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego oprocentowanie kredytów hipotecznych w Niemczech spada, mimo że EBC podniósł stopy?

Bo oprocentowanie kredytów o stałej stopie zależy głównie od rentowności obligacji skarbowych, a nie bezpośrednio od bieżącej stopy banku centralnego. Rynek wycenił podwyżkę EBC z wyprzedzeniem, więc po samej decyzji rentowność obligacji, a wraz z nią oprocentowanie kredytów, mogła nawet spaść. Ten sam mechanizm działa na rynkach obligacji innych krajów, w tym w Polsce.

Co to jest inwersja krzywej stóp procentowych w kredytach hipotecznych?

To sytuacja, w której krótszy okres związania stopą, na przykład pięcioletni, ma niemal takie samo oprocentowanie jak dłuższy, na przykład dziesięcioletni, choć zwykle krótsze okresy są wyraźnie tańsze. Sygnalizuje to, że rynek widzi obecnie wyższe ryzyko w krótkim horyzoncie niż w długim. Dla kredytobiorcy oznacza to, że automatyczny wybór najkrótszego okresu stałej stopy jako najtańszego może być błędem, warto dokładnie przeliczyć różnice.

Ile zaoszczędzę, jeśli poczekam miesiąc na dalsze spadki oprocentowania?

Tego nie można z góry powiedzieć, bo kierunek zmian stóp jest trudny do przewidzenia, tak wynika z opinii eksperta cytowanego przez Berliner Morgenpost. Jeśli oprocentowanie spadnie o kolejne ułamki punktu procentowego, oszczędność przy typowej kwocie kredytu wyniesie kilka euro miesięcznie. Jeśli w tym czasie wzrosną ceny nieruchomości, korzyść z niższego oprocentowania może zostać całkowicie zniwelowana wyższą kwotą kredytu.

Mam wysoki wkład własny, czy powinienem wybrać krótszy okres stałej stopy?

Wysoki wkład własny obniża ryzyko kredytowe i przekłada się na korzystniejsze oprocentowanie niezależnie od wybranego okresu stałej stopy. Jednak w obecnych warunkach inwersji krzywej stóp różnica w oprocentowaniu między pięcioletnim a dziesięcioletnim okresem stałej stopy jest minimalna. Dłuższy okres daje większą przewidywalność raty, a dodatkowy koszt za tę pewność jest teraz niższy niż zwykle, warto to uwzględnić przy porównywaniu ofert.

Jak bardzo różnią się oferty poszczególnych banków i pośredników kredytowych?

Znacząco. W jednym z przywołanych porównań dla tego samego przykładu kredytu różnica w rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania między pośrednikami wynosiła ponad ćwierć punktu procentowego, co przekładało się na 85 euro różnicy w miesięcznej racie, czyli ponad tysiąc euro rocznie. Dlatego porównanie co najmniej kilku ofert przed podpisaniem umowy ma wymierne znaczenie finansowe.

Fot. Arlind D / Pexels