Jakie skutki, zdaniem deweloperów, może przynieść przygotowywana ustawa, regulująca inwestycyjne nabywanie mieszkań? Czy ograniczenie zakupu do pięciu mieszkań bez dodatkowych opłat może skutecznie zniechęcić do inwestowania? Czy klienci inwestycyjni decydują się kupno lokali, by zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów – na te pytania miała odpowiedzieć sonda przygotowana przez serwis nieruchomości dompress.pl.

W styczniu projekt ustawy dotyczącej ograniczeń w nabywaniu lokali mieszkalnych trafił do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. To odpowiedź na problem z tzw. hurtowym zakupem mieszkań.

Ograniczenia w zakupie mieszkań będą dotyczyły każdego, kto ma ich co najmniej 5. Zakup kolejnych będzie objęty podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Taka osoba będzie mogła też kupić tylko 1 mieszkanie rocznie.

– powiedział wtedy minister Waldemar Buda w programie Biznes Od Rana w Biznes24pl.

Jak wynika z sondy dompress.pl, krytycznie na temat nowych regulacji wypowiadają się deweloperzy.

Deweloperzy negatywnie o ustawie

Zdaniem Zuzanny Należytej, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic, „kupowanie kilku czy nawet kilkunastu lokali przez klientów indywidualnych nie jest przyczyną obecnych problemów z dostępnością mieszkań. Pomysł jest czysto populistyczny i jest nastawiony na znalezienie „wspólnego wroga”, który pozbawił przeciętnego Kowalskiego możliwości zakupu mieszkania.” 

Wszyscy wiemy, że nie to jest problemem. Problemem jest brak dostępności kredytów ze względu na uzależnienie ich oprocentowania od wysokości stóp procentowych oraz brak dostępności gruntów pod realizację budownictwa mieszkaniowego.

– uważa Należyta.

Z kolei Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A. uważa, że ostatnie zapowiedzi dotyczące ograniczeń w nabywaniu lokali mieszkalnych zwiększyły zainteresowanie klientów inwestycyjnych. „Jeśli założenia zostaną podtrzymane i znajdą się w finalnym projekcie proponowanej ustawy, możemy się spodziewać, że w krótkiej perspektywie popyt na mieszkania wzrośnie, zarówno wśród inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych.”

W perspektywie dłuższej może to wyglądać jednak inaczej:

Rozpatrując jednak tę kwestię w ujęciu długofalowym, nowe przepisy będą miały niekorzystny wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce. Fundusze inwestują w powstawanie nowych lokali na wynajem, których ograniczona liczba przekłada się na wzrost stawek czynszowych. Żeby poprawić dostępność cenową, należy zwiększać ich podaż. Na koniec 2022 roku liczba mieszkań oferowanych w ramach najmu instytucjonalnego to mniej niż 1 proc. całkowitej bazy lokalowej wynajmowanej na warunkach rynkowych. Skala inwestycji w tym obszarze spadła w minionym roku z uwagi na rosnące koszty finansowania czy wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dalsze utrudnienia dla inwestorów będą dodatkowo zmniejszać wolumen nowych projektów, których również w sektorze detalicznym uruchamianych jest mniej z powodu trudnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. To będzie pogłębiać lukę mieszkaniową i pogarszać warunki mieszkaniowe w naszym kraju.  

– uważa Kaleta.

Deweloperzy: problem to brak możliwości finansowych Polaków, nie inwestorzy

Krytycznie na temat ustawy wypowiedziała się również Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.:

Uważam, że tego typu ograniczenia nie są odpowiednie, gdy nie obserwujemy braku mieszkań na rynku i nie widzę powodu, aby ograniczać możliwości nabywcze polskim inwestorom. Problemem jest brak możliwości finansowych większości osób, które chcą kupić mieszkanie lub dom dla siebie. Nie posiadają odpowiedniej gotówki ani zdolności kredytowej i dla tych osób należy szukać skutecznych rozwiązań, aby dać im szanse na zakup własnego mieszkania.

W podobnym tonie wypowiedział się: Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development:

Inwestowanie w nieruchomości to wciąż jeden z najbezpieczniejszych sposobów lokowania kapitału. Nakładanie dodatkowych podatków na osoby, które chcą w ten sposób uchronić swoje pieniądze przed inflacją czy kolejnymi zawirowaniami na rynku to niepotrzebna i szkodliwa praktyka. Inwestorzy kupują mieszkania głównie w celach najmu, a tym samym uzupełniają ograniczony zasób mieszkaniowy. 

Prócz tego dodał, że zdaniem jego firmy nie widać „wzmożonego ruchu w zakresie zakupów hurtowych, aczkolwiek zainteresowanie jest rzeczywiście znacznie większe niż jeszcze kilka miesięcy temu.”

Z jego perspektywy pozytywne są zmiany w projekcie przedstawione przez rząd:

Natomiast już teraz rząd przedstawia pewne modyfikacje projektu, które sprawią, że obostrzenia będą dotyczyć jedynie hurtowych zakupów w obrębie jednej inwestycji. To zmiana ważna z punktu widzenia inwestorów.

Mieszkań będzie jeszcze mniej?

Krytycznie na temat ustawy wypowiada się Damian Tomasik, założyciel Alter Investment. Jego zdaniem „wprowadzanie ograniczeń  inwestycyjnego zakupu mieszkań w czasie, gdy mamy w Polsce ogromy niedobór mieszkań, nie jest właściwym posunięciem. Dodatkowo, ograniczona  dostępność  finasowania bankowego i uboga oferta mieszkań na wynajem zwiększają tylko deficyt mieszkań i możliwości zamieszkiwania przez wszystkich w godziwych warunkach”.

Wzrost zainteresowania klientów inwestycyjnych zakupem mieszkań za gotówkę dostrzega Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest:

Trudno jednak stwierdzić, czy jest to podyktowane zapowiedziami wprowadzenia dodatkowych opłat od zakupu kolejnych lokali, czy też obawą przed wprowadzeniem taniego kredytu 2 proc., który spowoduje znaczący wzrost popytu klientów kredytowych. Z reguły na rynku jest tak, że niskooprocentowane kredyty powodują znaczący wzrost cen mieszkań.  

Natomiast Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper uważa, że rynek znajdzie sposób na realizację swoich celów biznesowych „nawet po wejściu w życie takiej ustawy”, o której ma on zdanie negatywne:

Niestety rozwiązanie to może nieść różne skutki. Będzie wiązało się to nie tylko z ponoszeniem przez klientów inwestujących w nieruchomości dodatkowych kosztów. Nabywcy, chcący kupować lokale inwestycyjnie zawsze znajdą ofertę u deweloperów. Projektanci tak będą realizować inwestycje, aby było to możliwe, na przykład poprzez aranżację układów funkcjonalnych umożliwiających nieformalny podział przestrzeni na kilka lokali. Osoby posiadające kilka małych mieszkań zmienią je na jedno lub dwa duże. Biznesowo będzie to dla właścicieli lokali korzystne. 

Jak dodał, na rynku „spadnie dostępność małych mieszkań w nowych projektach i zmniejszona zostanie płynność nieruchomościami lokalowymi. Mali deweloperzy, ze względu na ograniczoną grupę klientów, będą mieć kolejny impuls do rezygnacji z działalności, co przełoży się na spadek ilości realizowanych inwestycji i wielkość oferty na rynku”.

Zdaniem Barnadziaka, projekt zasługuje na zadanie dwóch pytań retorycznych:

Czy poprzez ograniczenie popytu na lokale u klientów mających na to środki, zwiększymy popyt u klientów, którzy na te lokale środków nie mają? Czy jeśli na rynku będzie mniej mieszkań to czy ich cena spadnie, czy wzrośnie?

MD/źródło: Dom Press