KNF opublikował we wtorek komunikat, w którym ostro odpowiedział deweloperom. Chodzi o ich dążenia do poluzowania wymogów formalnych, w celu umożliwienia większej ilości Polaków otrzymania kredytu mieszkaniowego. KNF podkreśla, że podobnie jak w przypadku kredytów frankowych – całe ryzyko jest po stronie kredytobiorców, a deweloperzy tylko na tym zarabiają.

Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc.

– napisał we wtorkowym komunikacie Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.

Należyta ostrożność

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupioną na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. Według prezentowanych opinii związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. W opiniach tych, akcentując m. in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe

– napisał UKNF.

Zdaniem KNF, rynek mieszkaniowy zależny jest od wielu czynników. Pośród nich najistotniejszym są ceny mieszkań, które zależą m.in. od ich podaży, cen energii, cen i dostępności materiałów budowlanych czy wykwalifikowanych pracowników, jak również polityki marżowej deweloperów.

Podaż z kolei, w tym zwłaszcza dostępność mieszkań dla odbiorców indywidualnych, w znaczącym stopniu kształtowana jest przez popyt o charakterze inwestycyjnym, związanym ze zjawiskiem wręcz hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych. Na rynek ten wpływ ma także skłonność nabywców do zaciągania długoterminowych zobowiązań, na którą składa się nie tylko oceniana przez bank zdolność do spłaty tych zobowiązań, ale także samoocena i obawy potencjalnych kredytobiorców w tym zakresie

– podkreślono.

Eksperci zachęcali też do kredytów frankowych

Zdaniem UKNF formułowane obecnie postulaty dotyczące poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią bardzo podobnie do dawnej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego. Odbyła się ona w 2006 r. , gdy organ nadzoru ryzyka próbował ograniczyć ryzyko związanego z tymi produktami, za pomocą zaleceń w ramach Rekomendacji S.

KNF zwrócił uwagę na analogie między sytuacją z 2006 roku i obecną:

Podobnie jak dziś, działania nadzoru uznawano wtedy za szczególnie dotkliwe wobec młodych ludzi, których pozbawić miano możliwości realizacji marzeń o posiadaniu własnego mieszkania. Wskazywano, że Rekomendacja S w bardzo niebezpieczny sposób ogranicza konkurencję na polskim rynku kredytowym. Inicjowano protesty i kampanie społeczne pod wymownymi dziś tytułami, jak: „Wolność dla marzeń, wolność dla kredytów” czy „Chcemy ryzykować”.

W efekcie aż do teraz Polacy muszą się mierzyć z negatywnymi konsekwencjami tamtego zjawiska i wiele wskazuje, że potrwa to jeszcze wiele lat. Dlatego warto wyciągać wnioski z historii. Jak dodano w komunikacie:

Warto wskazać dodatkowo, że to nie deweloperzy ponoszą dzisiaj konsekwencje materializacji ryzyka kredytów hipotecznych w CHF. Z pewnością pozostają natomiast, obok kancelarii prawnych reprezentujących kredytobiorców frankowych w sporach z bankami, głównymi beneficjentami masowego udzielania hipotecznych kredytów walutowych

KNF podkreśla też, że podstawym upoważnieniem KNF jest dbałość o stabilność i bezpieczeństwo polskiego sektora finansowego, w tym sektora bankowego i wszystkich jego klientów.

Rekomendacja S

UKNF przypomniał także, że celem Rekomendacji S wydanej przez KNF nie jest kierowanie popytem i podażą na rynku kredytów mieszkaniowych, ani na rynku budownictwa mieszkaniowego. Jest nim za to zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektora finansowego.

Obecnie materializują się różne ryzyka wynikające z sytuacji makroekonomicznej oraz trendów globalnych i geopolitycznych. Są to czynniki, które przemawiają za tym, aby zachować daleko idącą ostrożność, także w kwestii zadłużania się konsumentów. Dlatego uważamy postulaty deweloperów zmierzające do poluzowania ostrożnościowej polityki UKNF za nieuzasadnione, zaś ich narrację w mediach za szkodliwą i mogącą wprowadzać w błąd co do faktycznego bezpieczeństwa długoterminowych zobowiązań finansowych

– podkreśla UKNF i dodaje, że w ostatnich miesiącach pojawiły się, jak i rozwinęły, ważne czynniki ryzyka. Sytuacja na rynku nie zmieniła się z kolei na tyle, aby uzasadnione było odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych.

Zalecenie dotyczące przyjmowanych w procesie oceny zdolności kredytowej założeń co do minimalnej potencjalnej zmiany poziomu stóp procentowych jest w pełni zgodne z obowiązującą Rekomendacją S i ma na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców

– napisano w komunikacie.

Z tego powodu UKNF stale kontroluje ryzyko związane z udzielaniem mieszkaniowych kredytów hipotecznych. W tym celu kształtuje on parametry polityki nadzorczej tak, aby zapewniały one zachowanie stabilności i bezpieczeństwa polskiego sektora finansowego.

W ramach tego monitoringu UKNF uwzględniać będzie wdrażaną obecnie reformę wskaźników referencyjnych zakładającą wprowadzenie nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (WIRON) oraz jeden z celów tej reformy, jakim jest pożądany z punktu widzenia ryzyka stopy procentowej rozwój rynku kredytów mieszkaniowych o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej

– dodano.

Zobacz też: Stawki najmu w dużych miastach prawie 30 proc. wyższe niż rok temu

MD/źródło: Dziennik.pl