ING obniża oprocentowanie kredytów hipotecznych – ile realnie oszczędza kredytobiorca i czy to dobra oferta na tle rynku?

Niemiecki bank ING po raz kolejny obniżył oprocentowanie kredytów hipotecznych. Obniżka sięga do 0,05 punktu procentowego we wszystkich okresach związania stopy procentowej. Konkretny przykład pokazuje, ile miesięcznie zyskuje przeciętny kredytobiorca, i czy oferta ING rzeczywiście jest konkurencyjna na tle rynku.

Najważniejsze:

• ING obniżył oprocentowanie kredytów hipotecznych o maksymalnie 0,05 pkt proc. we wszystkich okresach związania stopy
• Dla przykładowego kredytu 300 tys. euro rata miesięczna spadła o 12,50 euro, co daje 150 euro oszczędności rocznie
• Mimo obniżki ING wciąż jest droższy niż średnia rynkowa według porównywarek Interhyp i Dr. Klein
• Eksperci są podzieleni co do dalszego kierunku stóp procentowych w kolejnych miesiącach

Co się zmieniło w ofercie ING, i dlaczego to wyjątek na rynku

ING zdecydował się na obniżkę w momencie, gdy część konkurencji robi dokładnie odwrotnie, podnosi oprocentowanie. To nieoczywisty ruch, który sygnalizuje, że bank świadomie walczy o udział w rynku kredytów hipotecznych, a nie jedynie reaguje na zmiany stóp rynkowych. Skala zmiany to maksymalnie 0,05 punktu procentowego, obejmująca wszystkie okresy związania stopy.

Żeby zrozumieć, co ta obniżka oznacza w praktyce, warto przyjrzeć się reprezentatywnemu przykładowi, który sam bank podał do porównań rynkowych. Dotyczy on kredytu na 300 tysięcy euro, z okresem związania stopy na 15 lat i wstępną spłatą kapitału na poziomie 3 procent. Bank przyjął finansowanie na poziomie 85 procent wartości nieruchomości, czyli kredytobiorca musi pokryć pozostałe 15 procent z własnych środków.

15 lat kontra 10 lat, dwa różne poziomy oprocentowania

Zanim przejdziemy do liczb z przykładu ING, warto wskazać istotną różnicę, którą artykuł źródłowy podaje implicite: przykład ING dotyczy okresu 15-letniego, tymczasem dane rynkowe Interhyp dotyczące stabilizacji na początku sierpnia odnoszą się do kredytów 10-letnich, dla których typowe oprocentowanie wynosiło wtedy około 4 procent. Kredyty z dłuższym związaniem stopy są z reguły droższe, bo bank przejmuje na siebie ryzyko niekorzystnej zmiany stóp na dłużej. Oznacza to, że przykład ING z oprocentowaniem nominalnym 4,27 procent dla 15 lat i rynkowy benchmark 4,0 procent dla 10 lat nie są bezpośrednio porównywalne, to dwa różne produkty dla dwóch różnych potrzeb.

Ile realnie oszczędza kredytobiorca, tabela zmian

Różnica 12,50 euro miesięcznie może brzmieć skromnie. Warto jednak spojrzeć na to z perspektywy całego okresu kredytowania i łącznej sumy kilku podobnych obniżek. Przy kilkunastoletnim zobowiązaniu na kilkaset tysięcy euro nawet pozornie drobne zmiany oprocentowania kumulują się w realnie odczuwalnych kwotach, i odwrotnie: każdy wzrost oprocentowania o ułamek punktu procentowego podbija łączny koszt kredytu o sumy liczone w tysiącach euro. To dlatego monitorowanie rynku przez cały okres kredytowania, a nie tylko przy podpisywaniu umowy, ma sens finansowy.

Zauważyć, że różnica między oprocentowaniem nominalnym a rzeczywistą roczną stopą wynosi w przykładzie ING 0,11 punktu procentowego, to koszty dodatkowe poza odsetkami, takie jak prowizje czy ubezpieczenia. W Polsce analogiczną rolę pełni RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która zgodnie z prawem musi uwzględniać wszystkie obowiązkowe koszty kredytu. Porównując oferty banków, zawsze warto zestawiać właśnie te wartości, a nie samo oprocentowanie nominalne.

ING wciąż nie jest najtańszy, gdzie leży problem z konkurencyjnością

Mimo obniżki ING pozostaje droższy od średniej rynkowej. Pośrednik kredytowy Interhyp podaje dla piętnastoletnich okresów związania stopy typowe oprocentowanie na poziomie 4,24 procent, czyli poniżej stawki nominalnej ING wynoszącej 4,27 procent. Dr. Klein z kolei wskazuje przedział najlepszych stawek od 3,69 do 4,32 procent w zależności od długości związania stopy, oferta ING mieści się lekko powyżej tej rozpiętości.

Skąd więc decyzja o obniżce, skoro bank i tak pozostaje powyżej rynku? Odpowiedź tkwi prawdopodobnie w strategii przyciągania klientów nie tylko ceną bazową, ale też systemem rabatów. ING oferuje zniżki, które mogą realnie obniżyć koszt kredytu poniżej stawki wyjściowej. Bank oferuje też niektóre rabaty, które mogą dodatkowo obniżyć realny koszt kredytu.

Innymi słowy: bank z pozornie wyższą stawką bazową może po doliczeniu zniżek wypaść korzystniej niż konkurent reklamujący niższe oprocentowanie wyjściowe. To klasyczny mechanizm cenowy znany też z polskiego rynku bankowego, gdzie marża promocyjna bywa uzależniona od posiadania konta osobistego, karty kredytowej czy wykupienia ubezpieczenia na życie.

Co dalej z oprocentowaniem, eksperci podzieleni

Oprocentowanie dziesięcioletnich kredytów hipotecznych w Niemczech na początku sierpnia utrzymywało się stabilnie na poziomie około 4 procent, wynika z ankiety Interhyp wśród banków. Jak ocenia prezes zarządu Interhyp Jörg Utecht, „to poziom, na jaki powinni nastawić się kupujący nieruchomości również w kolejnych tygodniach”.

Prognozy na dalszą przyszłość są jednak wyraźnie podzielone:

Część ekspertów spodziewa się w krótkim terminie stabilizacji oprocentowania, jednak im dalej w czasie, tym więcej głosów wskazuje na możliwą presję wzrostową. Warto to zestawić z faktem, że ING właśnie teraz obniża oprocentowanie – bank albo nie podziela tego pesymizmu, albo liczy, że pozyska klientów przed ewentualnym odwróceniem trendu.

Najczęściej zadawane pytania

O ile ING obniżył oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Bank obniżył oprocentowanie we wszystkich okresach związania stopy procentowej o maksymalnie 0,05 punktu procentowego.

Ile realnie oszczędza kredytobiorca po obniżce ING?

Dla przykładowego kredytu 300 tysięcy euro na 15 lat rata miesięczna spadła o 12,50 euro, co przy niezmienionej spłacie kapitału daje 150 euro oszczędności rocznie.

Czy ING oferuje najtańsze kredyty hipoteczne na rynku niemieckim?

Nie. Mimo obniżki porównywarki Interhyp i Dr. Klein pokazują, że inne banki oferują niższe oprocentowanie bazowe. ING rekompensuje część tej różnicy systemem rabatów, w tym zniżką dla klientów refinansujących kredyt.

Czy warto porównywać oprocentowanie nominalne czy rzeczywistą stopę roczną?

Zawsze warto porównywać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, która uwzględnia wszystkie obowiązkowe koszty kredytu, w Polsce to RRSO. Oprocentowanie nominalne nie pokazuje pełnego obrazu kosztów zobowiązania.

Jak mogą zmienić się stopy procentowe do końca roku?

Eksperci są w tej kwestii podzieleni – część spodziewa się wzrostu oprocentowania, część stabilizacji, a nieliczni przewidują dalszy spadek.

Czy przykład ING dla 15 lat można porównać z rynkowym benchmarkiem dla 10 lat?

Nie bezpośrednio. Kredyty z dłuższym okresem związania stopy są z reguły wyżej oprocentowane, bo bank przejmuje na siebie ryzyko niekorzystnych zmian stóp na dłuższy czas. Dane Interhyp dotyczące poziomu około 4 procent odnoszą się do kredytów 10-letnich, a przykład ING, do 15-letnich.

Fot. User:adriana.monetory / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)