Ceny mieszkań w Polsce 2025: Stabilizacja na rynku czy cisza przed burzą?

W czerwcu 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce wykazał oznaki stabilizacji. Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w 15 z 18 miast wojewódzkich średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów praktycznie nie zmieniła się w porównaniu z majem. Warszawa utrzymuje pozycję lidera z ceną 18 097 zł za m², tuż za nią plasuje się Gdańsk z 17 538 zł, a Wrocław z 14 734 zł. W Krakowie i Łodzi odnotowano nieznaczny wzrost o 1% (odpowiednio 16 776 zł i 11 594 zł), natomiast Białystok zanotował wzrost o 2% – do 11 424 zł.

W ciągu ostatnich sześciu miesięcy niemal we wszystkich największych miastach zdarzały się wzloty. Dzieje się tak nie tylko wtedy, gdy deweloperzy podnoszą ceny mieszkań. Ten sam efekt może przynieść pojawienie się na rynku droższych lokali, wyprzedaż najtańszych nieruchomości albo kombinacja obydwu czynników

– tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dlaczego ceny się zmieniają?

Eksperci wskazują, że zmiany średnich cen mieszkań nie zawsze wynikają z podwyżek cenników deweloperów. W Białymstoku, Łodzi i Krakowie w czerwcu pojawiły się nowe, droższe mieszkania – w Białymstoku średnia cena nowych lokali wynosiła 13,8 tys. zł za m², co znacząco wpłynęło na ogólną średnią. Jednocześnie tańsze lokale, szczególnie w cenie około 10 tys. zł za m², były chętniej kupowane, co dodatkowo wpłynęło na statystyki.

Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego z portalu Otodom, podkreśla, że kluczową rolę odgrywają lokalne rynki pracy i atrakcyjność miast.

Miasta z rozwiniętym rynkiem pracy, czyli np. Warszawa i Gdańsk, przyciągają mieszkańców o wyższych dochodach, którzy mogą pozwolić sobie na droższe nieruchomości. To wpływa na poziom cen

– mówi Krasoń. Dodał, że popularność wynajmu turystycznego, szczególnie w Gdańsku i Krakowie, sztucznie zwiększa popyt i ceny mieszkań.

Warszawa i Katowice liderami stabilności

Warszawa i Katowice wyróżniają się jako najbardziej stabilne cenowo metropolie w 2025 roku. W stolicy średnia cena metra kwadratowego utrzymuje się na poziomie 18 097 zł, co nie dziwi, zważywszy na wysoki popyt i ograniczoną dostępność atrakcyjnych działek. „Stolica od lat przyciąga osoby o wysokich dochodach, a to, w połączeniu z niskim bezrobociem, ograniczoną dostępnością atrakcyjnych działek i napływem kapitału – także z innych krajów – naturalnie winduje ceny” – komentuje Mateusz Kaczorowski, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Katowice z kolei przyciągają inwestorów, którzy wcześniej koncentrowali się na Krakowie.

Deweloperzy oferują tu coraz więcej mieszkań o wysokim standardzie, które przyciągają kupujących spoza regionu

– dodaje Kaczorowski. Średnia cena w Katowicach wynosi 12 881 zł za m², a zmiany w ciągu roku były minimalne, co potwierdza stabilność tego rynku.

Zaskakujące wzrosty w mniejszych miastach

Na drugim biegunie znajdują się miasta, które odnotowały znaczące wzrosty cen mieszkań w ujęciu rocznym. Zielona Góra szokuje wzrostem o 38% – z 7 790 zł w czerwcu 2024 roku do 10 748 zł w 2025 roku.

W tym okresie w Zielonej Górze zniknęły z rynku nowe mieszkania w cenie do 8 tys. zł za metr kwadratowy, a pojawiły się z ceną przekraczającą pułap 9 tys. zł

– wskazuje Marek Wielgo. W Opolu ceny wzrosły o 22% (z 7 722 zł do 9 447 zł), a w Toruniu i Gorzowie Wielkopolskim o 16%.

Tymczasem w Rzeszowie i Lublinie średnie ceny mieszkań spadły o 1% w porównaniu z poprzednim rokiem, a w Kielcach wróciły do poziomu z 2024 roku. Szczecin również odnotował spadek, osiągając ceny z lipca 2024 roku. Te różnice pokazują, jak zróżnicowany jest polski rynek mieszkaniowy i jak bardzo lokalne czynniki wpływają na dynamikę cen.

Co napędza rynek mieszkaniowy?

Marcin Krasoń zwraca uwagę, że średnia cena mieszkań może wzrosnąć bez zmiany cenników deweloperów, jeśli na rynek trafiają droższe lokale lub znikają tańsze.

Obserwowaliśmy to przy wybuchu wojny w Ukrainie. Na rynku najmu bardzo szybko zniknęło wiele tańszych lokali, co wywindowało średnie ceny w górę – w niektórych miastach nawet o ponad 30% w kilka miesięcy

– przypomina ekspert.

Mateusz Kaczorowski podkreśla z kolei znaczenie segmentu popularnego.

Rynek nadal będzie napędzany głównie przez segment popularny. To właśnie zwykły Kowalski ze swoją zdolnością kredytową wyznacza dziś tempo sprzedaży

– mówi. Dodaje, że obniżenie stóp procentowych może dodatkowo ożywić ten segment, podczas gdy osoby z wyższymi dochodami coraz częściej wybierają prestiżowe inwestycje.

Gdańsk: turystyczna specyfika rynku

Gdańsk, z ceną 17 538 zł za m², pozostaje jednym z najdroższych miast w Polsce. Wzrost cen o 14% w ujęciu rocznym wynika w dużej mierze z turystycznej atrakcyjności regionu.

Ze względu na jej atrakcyjność turystyczną powstaje tu wiele drogich mieszkań w projektach ulokowanych m.in. w pobliżu Zatoki Gdańskiej

– zauważa Marek Wielgo. W lutym i maju 2025 roku na rynek trafiła duża pula takich lokali, co dodatkowo podbiło średnie ceny.

Perspektywy na 2025 rok

Eksperci przewidują, że rynek mieszkaniowy w Polsce pozostanie zróżnicowany. Warszawa i Katowice mają szansę utrzymać stabilność cen, podczas gdy w miastach takich jak Zielona Góra czy Opole dynamika wzrostu może nadal zaskakiwać. Kluczowe będą decyzje dotyczące stóp procentowych oraz dalszy rozwój rynku pracy i turystyki.

Jeśli stopy procentowe zostaną obniżone, w segmencie popularnym można spodziewać się jeszcze większego ożywienia

– prognozuje Kaczorowski.

Polski rynek mieszkaniowy w 2025 roku pokazuje zarówno stabilizację, jak i dynamiczne zmiany. Warszawa i Katowice liderują w stabilności cen mieszkań, podczas gdy Zielona Góra i Opole notują rekordowe wzrosty. Czynniki takie jak rynek pracy, turystyka i podaż nowych lokali będą kluczowe dla dalszego rozwoju rynku.

Źródło: rynekpierwotny.pl