Własność, spadki i testamenty. Jak uniknąć pułapek prawnych?

Kupno mieszkania, dziedziczenie czy wynajem mogą prowadzić do poważnych problemów prawnych. Jarosław Maculewicz, ekspert od regulacji stanu prawnego nieruchomości, wyjaśnia, jak odróżnić posiadanie od własności, zabezpieczyć się przed nieuczciwymi lokatorami oraz uniknąć błędów w testamentach i spadkach.

Własność: pełna kontrola, o ile mamy papiery

Własność daje swobodę działania – można sprzedać, wynająć czy wyremontować mieszkanie. Kluczowy jest dokument: księga wieczysta lub akt notarialny, jeśli jej brak. Problemy zaczynają się przy współwłasności – ułamkowej, gdzie udziały dzielą np. cztery osoby, lub łącznej, jak u małżonków. W takich przypadkach decyzje wymagają zgody wszystkich.

Najczęściej spotykanym tytułem prawnym jest własność. Jeśli kupiliśmy mieszkanie, otrzymaliśmy je w darowiźnie albo spadku, jesteśmy jego pełnoprawnymi właścicielami i możemy z nim zrobić praktycznie wszystko – sprzedać, wynająć, wyremontować

– mówi Jarosław Maculewicz.

Posiadanie to nie własność

Mieszkanie w lokalu nie oznacza, że jest nasz. Posiadanie to tylko stan faktyczny, jak w przypadku najmu. Kłopot pojawia się, gdy najemca zostaje po wygaśnięciu umowy i przestaje płacić czynsz. Aby się chronić, warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego u notariusza – to skuteczne zabezpieczenie przed problematycznymi lokatorami.

Jak zaznacza ekspert, samo zamieszkiwanie w lokalu nie daje prawa własności. Posiadanie to stan faktyczny. Możemy mieszkać w mieszkaniu, które nie jest nasze – np. wynajmowanym. Problem pojawia się wtedy, kiedy najemca zajmuje mieszkanie, mimo że jego umowa wygasła, a w dodatku przestaje płacić czynsz

– ostrzega Maculewicz.

Testament: jeden błąd i dokument do kosza

Testament napisany na komputerze i tylko podpisany jest nieważny. Najbezpieczniejszy jest testament notarialny – notariusz sprawdza stan świadomości testatora i może odmówić, jeśli podejrzewa manipulację lub zły stan psychiczny, np. demencję. Namawianie starszych osób do przepisania majątku może prowadzić do unieważnienia testamentu po ich śmierci.

Największy błąd to testament napisany na komputerze i tylko podpisany. Taki dokument jest nieważny. Najbezpieczniejsza forma to testament notarialny. Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan świadomości testatora i odmówić czynności, jeśli widzi ryzyko manipulacji lub złego stanu psychicznego swojego klienta tj. demencja czy choroba Alzheimera

– podkreśla Maculewicz.

Spadki: nowe przepisy, nowe reguły

Data śmierci spadkodawcy decyduje o przepisach spadkowych. Od 15 listopada 2023 roku krąg spadkobierców ograniczono – dziedziczą tylko dzieci i wnuki dziadków (wujowie, ciotki, kuzyni), a dalsi krewni już nie. To przyspiesza postępowania. Jeśli podejrzewasz, że coś ci się należy, ale sprawa jest zamknięta, skonsultuj się ze specjalistą – przeanalizuje sytuację i wskaże kroki.

Każda sprawa spadkowa powinna być analizowana w kontekście daty śmierci spadkodawcy. To od niej zależy, jakie przepisy mają zastosowanie

– tłumaczy Maculewicz.

A co jeśli wydaje mi się, że mogłem coś odziedziczyć, ale jest już po sprawie lub po akcie poświadczenia dziedziczenia?

Wtedy trzeba się skonsultować ze specjalistą, takim jak ja, który zweryfikuje sytuację i wyjaśni ewentualne dalsze kroki oraz możliwości

– radzi ekspert.

Notariusz czy sąd?

Gdy spadkobiercy są zgodni, wystarczy akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Przy sporach sprawa trafia do sądu, co może trwać lata. Maculewicz działa bez opłat wstępnych, w odróżnieniu od prawników, stawiając na uregulowanie stanu prawnego lub uwolnienie od niechcianego spadku.

Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni, wystarczy notariusz i akt poświadczenia dziedziczenia. W przeciwnym razie sprawa trafia do sądu – a to często lata oczekiwania

– zauważa Maculewicz.

Nie pobieramy żadnych opłat, w przeciwieństwie do prawników, których praca kosztuje od początku i to nie mało. Zależy nam przede wszystkim, aby uregulować stan prawny, bądź uwolnić klienta od niechcianej części spadku

– dodaje.

Spadek z długiem? Jest rozwiązanie

Zanim odrzucisz spadek, sprawdź, co dziedziczysz. Część spadku można sprzedać inwestorowi – to legalny sposób na zysk z nieoczekiwanego majątku. Potrzebna jest jednak specjalistyczna analiza.

Odrzucać czy przyjąć? Najpierw trzeba sprawdzić, co faktycznie dziedziczymy. A spadek lub jego część można sprzedać inwestorowi. To legalne rozwiązanie, które pozwala dostać pieniądze tam, gdzie się ich zupełnie nie spodziewamy. Potrzebna jest natomiast specjalistyczna analiza, którą my dostarczamy

– mówi Maculewicz.

Nie podpisuj niczego – testamentu, umowy czy odrzucenia spadku – bez konsultacji z notariuszem lub ekspertem. To uchroni przed kosztownymi sporami.

Zanim odrzucimy spadek, podpiszemy umowę czy sporządzimy testament, warto zasięgnąć porady notariusza lub eksperta od stanów prawnych nieruchomości. To może oszczędzić nam wieloletnich sporów i ogromnych kosztów

– podsumowuje Jarosław Maculewicz.