Rynek mieszkań bez przełomu. Dane GUS potwierdzają trwającą ostrożność

Listopadowe dane GUS potwierdzają, że na rynku mieszkaniowym utrzymuje się duża niepewność. Choć deweloperzy oddali do użytku nieco więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej, liczba nowych pozwoleń i rozpoczynanych budów wyraźnie spadła. Ograniczona aktywność inwestorów wskazuje, że rok 2025 będzie dla budownictwa mieszkaniowego jedynie umiarkowanie lepszy od bardzo słabego 2024 roku.

Opublikowane przez GUS listopadowe dane o skali nowego budownictwa mieszkaniowego w Polsce wzmocniły wrażenie, że na rynku mieszkaniowym króluje niepewność. Dwie największe grupy inwestorów budujących w Polsce lokale mieszkalne: gospodarstwa domowe i firmy deweloperskie odnotowały w niemal wszystkich kategoriach wyniki gorsze niż miesiąc wcześniej. Wyjątek stanowią wyniki firm deweloperskich w kategorii mieszkań oddanych do użytkowania, które zrealizowały o 3,5% więcej lokali niż w październiku. Warto podkreślić, że dotychczasowe efekty budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2025 roku są lepsze od wyników z jedenastu miesięcy 2024 roku tylko w kategorii mieszkań i domów oddanych do użytkowania. W pozostałych kategoriach rejestrowanych przez GUS (pozwolenia i rozpoczynane budowy) wyniki są wyraźnie gorsze niż w 2024 roku, przede wszystkim z powodu wyraźnego ograniczenia aktywności firm deweloperskich. Tego niepokojącego stanu nie są w stanie zmienić optymistyczne sygnały świadczące o ożywieniu w budownictwie komunalnym i społeczno-czynszowym (TBS-y, SIM-y), ponieważ skala ich działalności pozostaje wciąż niewielka. 

Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w listopadzie była o 3% mniejsza w porównaniu do wyników z października. Z kolei w stosunku do listopada 2024 roku GUS odnotował w tej kategorii wyraźny wzrost, który sięgnął 19%. Wyniki z jedenastu miesięcy bieżącego roku wskazują, że tendencja spadkowa w budownictwie mieszkaniowym, która rysowała się w pierwszej połowie roku, wygasła. Liczba mieszkań i domów oddanych do użytkowania w trzech ostatnich miesiącach była stabilna i relatywnie wysoka na tle wyników z pierwszego półrocza. W efekcie wciąż jest prawdopodobne, że rok 2025 w budownictwie mieszkaniowym okaże się nieznacznie lepszy od 2024 r. (najsłabszego od 2018 r.). Od stycznia do listopada 2025 roku w całej Polsce do użytku oddanych zostało ponad 184 tys. mieszkań i domów, co jest wynikiem o 3% lepszym od odnotowanego w 2024 roku. A to oznacza, że po trzech słabych kwartałach roku, w ostatnim kwartale na rynku mieszkaniowym delikatnie powiało optymizmem.

W listopadzie wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 19,3 tys. lokali. W tej puli firmy deweloperskie odpowiadały za budowę ponad 13,6 tys. mieszkań, co oznacza wzrost zarówno w porównaniu do października o 3,5%, jak i w porównaniu do listopada ubiegłego roku o 31%. Warto zaznaczyć, że ten kilkuprocentowy wzrost miesiąc do miesiąca nastąpił po dobrym wyniku z września i października i oznacza najlepszy miesięczny wynik lokali oddanych do użytkowania przez firmy deweloperskie w 2025 roku. Jednak wiele wskazuje na to, że cały rok nie będzie należał do najlepszych w budownictwie mieszkaniowym. Na tle wyników z lat 2020-2023, kiedy do użytku oddawanych było ponad 220 tys. lokali rocznie, wynik z 2025 roku, który zapewne nie przekroczy 205 tys., to jedynie solidna średnia.

Firmy deweloperskie odpowiadają za 70% wszystkich lokali mieszkalnych oddanych do użytku w listopadzie. Wyniki inwestorów indywidualnych są ze swej natury bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów. W trzech pierwszych kwartałach 2025 roku ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce wahał się od 30% do 38% ogólnej liczby oddawanych lokali. W listopadzie w porównaniu z październikiem gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 14% mniejszej liczby domów/mieszkań, a w stosunku do listopada 2024 roku ich wynik był o 2% gorszy. Spadek w stosunku do października pogłębił tendencję spadkową w budownictwie indywidualnym, którą obserwujemy od początku 2025 roku. W efekcie w listopadzie udział tej grupy inwestorów w budownictwie ogółem w Polsce wyniósł zaledwie 27% (w październiku wyniósł 31%). 

 
Dzięki działalności firm deweloperskich, które w listopadzie oddały do użytku kilka procent więcej lokali niż w październiku, skala budownictwa ogółem z jedenastu miesięcy bieżącego roku jest większa niż w poprzednim roku. Od stycznia do listopada 2025 roku firmy deweloperskie przekazały do użytkowania o 7% więcej, a gospodarstwa domowe o 4% mniej  mieszkań i domów niż w analogicznym okresie 2024 roku.

Starania różnych grup inwestorów o uzyskanie pozwoleń na budowę w listopadzie przyniosły wyraźnie słabsze efekty niż w październiku. Warto zaznaczyć, że październikowe wyniki w tej kategorii były jednymi z lepszych miesięcznych wyników w 2025 roku.

Łączna liczba pozwoleń uzyskanych przez wszystkie grupy tzw. inwestorów w listopadzie 2025 roku wyniosła 20,7 tys. lokali. Z tego 13,8 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 6,3 tys. inwestorzy indywidualni. W efekcie suma uzyskanych w listopadzie pozwoleń była niższa o 15% w porównaniu do października tego roku i o 9 % w stosunku do listopada 2024 roku.

Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których wszystkie grupy inwestorów uzyskały pozwolenie od stycznia do listopada 2025 roku, wyniosła zaledwie 237,6 tys. lokali i jest wyraźnie niższa niż rok temu (-11,4%). Sytuacja w poszczególnych grupach inwestorów podobnie jak miesiąc temu pozostaje bardzo zróżnicowana. W analizowanym okresie bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 151,5 tys. mieszkań i domów (o 16,6% mniej r/r), a inwestorzy indywidualni 78,9 tys. (o 7,6% więcej).

Statystyki GUS z poprzednich miesięcy dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów wskazywały, że od kwietnia skala rozpoczynanych budów słabnie. Nadzieją na odwrócenie się tej tendencji były dane GUS z lipca, kiedy nastąpił wyraźny wzrost w ujęciu miesiąc do miesiąca i wyrównanie wyników sprzed roku. Podobnie wyglądał wrzesień i październik za sprawą wyższej aktywności firm deweloperskich.

Listopadowe dane zmroziły nadzieje o ożywieniu w budownictwie mieszkaniowym.

Liczba budów rozpoczętych w listopadzie przez wszystkie grupy inwestorów była wyraźnie niższa niż w październiku (-36%) i listopadzie 2024 roku (-21%). 

W listopadzie 2025 roku wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły budowę zaledwie 13 tys. lokali mieszkalnych, podczas gdy w październiku było to 20,3 tys., a rok temu – 16,4 tys. Ten kilkudziesięcioprocentowy spadek w rozpoczynanych budowach ogółem w stosunku do października to skumulowany efekt wyraźnie mniejszej, o ponad 30%, aktywności obu największych grup inwestorów (firm deweloperskich i gospodarstw domowych).

Analiza liczby rozpoczynanych przez firm deweloperskich budów z jedenastu miesięcy 2025 roku  jednoznacznie potwierdza, że w 2025 roku w całej Polsce skala budownictwa mieszkaniowego (rozpoczynane budowy) będzie o kilkanaście procent (14-15%) niższa niż w 2024 roku. Natomiast aktywność gospodarstw domowych jest stabilna z lekką tendencja do zwiększania skali budownictwa (+2,2% w stosunku do analogicznego okresu 2024 r.).

Zagregowane dla jedenastu miesięcy dane GUS dla wszystkich kategorii inwestorów pokazują, jak istotny wpływ na skalę budownictwa mieszkaniowego w Polsce mają firmy deweloperskie. W 2025 roku to redukcja o 16% liczby budów rozpoczynanych przez deweloperów stosunku do roku poprzedniego spowodowała, że liczba rozpoczynanych budów ogółem jest o 10% mniejsza. I to przy pozytywnym wkładzie – co warto podkreślić – w rozwój zasobu mieszkaniowego w Polsce budownictwa komunalnego.

Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach ogółem należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń a liczbą rozpoczynanych budów wynosi 36,2 tys., co oznacza, że 15% uzyskiwanych pozwoleń ogółem nie ma kontynuacji w realizowanych budowach. Wśród firm deweloperskich odsetek odkładanych pozwoleń jest większy i wynosi 19%, podczas gdy wśród gospodarstw domowych nieznacznie przekracza 5%. 

Komentarz: Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom