Rewolucja w prawie budowlanym. Ma być prościej, niektórzy muszą się jednak pośpieszyć

Rok 2025 przyniósł polskim inwestorom budowlanym przełomowe zmiany, które obiecują mniej biurokracji, szybsze budowy i tańsze formalności. Od precyzyjniejszych definicji po elektroniczne dzienniki – nowelizacja Prawa budowlanego, przyjęta 10 czerwca przez Radę Ministrów i uchwalona przez Sejm 7 listopada, zacznie obowiązywać w grudniu tego roku. Reformy mają uprościć życie deweloperom i osobom budującym dom, ale eksperci ostrzegają: reforma planistyczna, której kluczowy etap przypada na 30 czerwca 2026 r., może zablokować tysiące działek rolnych.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że reformy dostosowują polskie prawo do unijnych standardów, w tym Rozporządzenia (UE) nr 305/2011 w sprawie wyrobów budowlanych. W tle trwają przygotowania do wprowadzenia planów ogólnych gmin, które do 30 czerwca 2026 r. zastąpią studia uwarunkowań, co może wstrząsnąć rynkiem nieruchomości.

Żółta kartka zamiast kary

Od grudnia 2025 r. katalog obiektów budowanych bez pozwolenia znacznie się poszerzy. Wolno stojące tarasy zadaszone do 35 m² nie będą wymagały formalności, a do 50 m² – tylko zgłoszenia. Przydomowe schrony do 35 m², boiska sportowe czy zbiorniki na wodę opadową do 15 m³ (30 m³ dla rolników) pójdą na zgłoszenie. Miłośnicy OZE zyskają: mikroinstalacje wiatrowe do 3 m wysokości zwolniono z formalności, a do 12 m – wystarczy zgłoszenie z projektem. Magazyny energii do 20 kWh nie wymagają procedur.

To zachęta do szybszego dostosowania istniejących obiektów do stanu gwarantującego bezpieczeństwo ich użytkowania, co może mieć istotne znaczenie dla życia i zdrowia osób korzystających z obiektów takich jak sklepy, restauracje czy hotele, zwłaszcza w tych regionach Polski, gdzie obiektów wzniesionych przed laty z naruszeniem przepisów prawa budowlanego jest szczególnie dużo

– czytamy w uzasadnieniu nowelizacji z 10 czerwca 2025 r.

Mechanizm „żółtej kartki” to kolejna nowość: zamiast kary za drobne odstępstwa od projektu inwestor dostaje ostrzeżenie i 60 dni na poprawki.

Postępowanie zostanie wszczęte dopiero wtedy, gdy inwestor nie wykaże woli współpracy i nie dostosuje się do wytycznych organów nadzoru budowlanego

– precyzuje Ministerstwo Rozwoju.

Cyfryzacja przyspiesza: elektroniczny dziennik budowy i Cyfrowa Księga Obiektu Budowlanego są dostępne, choć pełny obowiązek wejdzie od 1 stycznia 2030 r. Od 1 stycznia 2025 r. nowe definicje budynku i budowli (np. instalacje fotowoltaiczne jako budowle) eliminują spory o opodatkowanie. Aparthotele włączono do budynków użyteczności publicznej.

Prostsza legalizacja samowoli po 10 latach

Kontrowersyjna zmiana dotyczy samowoli budowlanych. Okres do uproszczonej legalizacji skrócono z 20 do 10 lat, także dla obiektów z istotnymi odstępstwami od projektu, bez opłaty legalizacyjnej, ale z ekspertyzą techniczną.

Za sprawą nowelizacji oni także mają skorzystać z uproszczonej legalizacji, o ile od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat

– wyjaśnia Jolanta Ojczyk w analizie dla Business Insider Polska z 11 czerwca 2025 r.

W regionach z dużą liczbą starszych budów, jak wschodnia Polska, ułatwi to sprzedaż i remonty.

Co to oznacza dla inwestorów indywidualnych?

Budujący domy jednorodzinne zyskują najwięcej. Domy rekreacyjne do 70 m² wymagają tylko zgłoszenia, co oszczędza czas i setki złotych. Nowelizacja Prawa budowlanego powinna ułatwić życie przede wszystkim inwestorom indywidualnym – budowa domu ma być szybsza, tańsza i mniej sformalizowana. Zamiast biurokratycznych barier wprowadza uproszczone procedury, które mają sprawić, że cały proces okaże się dużo bardziej przewidywalny.

Rolnicy skorzystają na zbiornikach deszczówkowych, a fani OZE na uproszczeniach dla wiatraków. Nowe standardy efektywności energetycznej (max 70 kWh/m²/rok dla domów jednorodzinnych, zgodne z EPBD) podnoszą koszty budowy o 5-10 proc., ale obniżają rachunki. Od 2026 r. garaże i piwnice muszą pełnić funkcję „miejsc doraźnego schronienia” z wytrzymalszych materiałów, np. żelbetu. System ochrony ludności, wdrażany od 2025 r., wprowadzi alarmy i wymogi ewakuacyjne.

Tysiące działek zagrożonych

Największe wyzwanie to reforma planistyczna z 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1688). Gminy mają czas do 30 czerwca 2026 r. na uchwalenie planów ogólnych, które zastąpią studia uwarunkowań. Po tej dacie decyzje o warunkach zabudowy (WZ) będą ważne tylko 5 lat, a nowe budowy muszą być blisko szkół (1,5 km w miastach, 3 km na wsiach) i terenów zielonych. Przekształcanie działek rolnych klas I-III poza miastami stanie się trudniejsze.

Eksperci radzą: Działaj szybko

Zmiany w prawie budowlanym wprowadzone w 2025 roku to jedna z największych reform tej ustawy od lat

– ocenia Kancelaria Finert.

Dlatego warto już teraz zapoznać się z nowymi przepisami i dostosować swoje plany budowlane do nadchodzących zmian. Eksperci apelują: sprawdź działkę w urzędzie, złóż wniosek o WZ przed 30 czerwca 2026 r. i skonsultuj się z architektem.