Polski kapitał idzie po swoje: historyczny wzrost udziału w nieruchomościach komercyjnych

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi znaczącą transformację, w której kluczową rolę zaczyna odgrywać kapitał krajowy. Udział polskich inwestorów w akwizycjach wzrósł do imponujących 23% po trzech kwartałach 2025 roku, co oznacza, że rodzimi inwestorzy stopniowo budują pozycję strategicznej grupy uczestników rynku.

Ekspansja polskiego kapitału

Dynamika wzrostu zaangażowania rodzimych podmiotów jest niezwykle znacząca. Zaledwie trzy lata temu polskie spółki odpowiadały za zaledwie 2% wartości wolumenu transakcyjnego, a po pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku krajowy kapitał ulokował na rynku ponad 0,6 mld euro. Szczególnie widoczne jest to w segmencie biurowym, gdzie polscy inwestorzy odpowiadali za ponad 50% zawartych transakcji.

Jak podkreśla Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz, motywacją stojącą za decyzjami inwestycyjnymi jest:

przede wszystkim ochrona wartości posiadanego majątku, potrzeba dywersyfikacji portfela, budowanie prestiżu oraz realizacja długoterminowych strategii ukierunkowanych na generowanie stabilnego dochodu pasywnego.

Wzrost aktywności polskiego kapitału wynika z wykorzystywania atrakcyjnych cen na krajowym rynku, które są korzystne w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Do inwestowania zachęca także transparentność rynku, bezpieczeństwo transakcji oraz rosnące czynsze najmu. W 2025 roku kapitał polski plasuje się tuż za inwestorami z Europy Zachodniej, wyprzedzając inwestorów amerykańskich.

Rola inwestorów HNWI i kusząca rentowność

Rośnie znaczenie polskich inwestorów indywidualnych o wysokim majątku (HNWI – High Net Worth Individuals). Grupa ta, licząca pod koniec 2024 roku około 20 490 osób, aktywnie angażuje się w zakup gotowych aktywów oraz wchodzi w projekty joint venture. Rentowność nieruchomości w Polsce jest bardzo konkurencyjna. Prime office & logistics yields w Warszawie w pierwszej połowie 2025 roku wynosiły około 6,25%, a dla prime retail centres ok. 6,50%.

Dla HNWI fundamentalną motywacją jest możliwość generowania stałego dochodu pasywnego bez konieczności angażowania się w bieżące zarządzanie. Długoterminowe umowy najmu często oferują ROI na poziomie $6-10\%$ rocznie, co czyni polski rynek wysoce konkurencyjnym w kontekście poszukiwania atrakcyjnej relacji ryzyka do zysku.

Priorytety i formy inwestowania

Polscy HNWI kierują się unikalnymi priorytetami. Prestiż jest jednym z najważniejszych czynników, gdyż:

Posiadanie prestiżowych obiektów, takich jak luksusowe biurowce czy zabytkowe kamienice zlokalizowane w centrach miast, nie tylko zapewnia bieżący dochód i długoterminowy wzrost wartości nieruchomości, ale także wpływa na budowanie renomy firmy i podkreśla jej sukces.

Kolejnym kluczowym priorytetem jest bezpieczeństwo kapitału i ochrona przed inflacją.

Inwestorzy z grupy HNWI korzystają z szerokiego wachlarza form inwestowania. Obok pasywnych instrumentów finansowych, takich jak fundusze dłużne czy obligacje, popularne są aktywne strategie, w tym klasyczny zakup wynajętych nieruchomości. Bartłomiej Zagrodnik zaznacza, że:

Kluczowe znaczenie przed nabyciem nieruchomości ma w tym przypadku techniczne due diligence (TDD), które pozwala zidentyfikować potencjalne zagrożenia oraz oszacować koszty operacyjne i inwestycyjne.

Część inwestorów decyduje się również na rewitalizację starszych nieruchomości, zmianę ich funkcji, lub współpracę z deweloperem w formule joint venture.