Mieszkania z drugiej ręki znikają z rynku, jednak to te nowe biją rekordy sprzedaży

Listopad 2025 roku przyniósł historyczny boom sprzedażowy na rynku pierwotnym. W siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 5 tysięcy mieszkań, co oznacza spektakularny wzrost o 73% rok do roku i 27% względem października. Choć popyt na mieszkania z drugiej ręki wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, to deweloperzy skutecznie przyciągnęli uwagę kupujących, oferując promocje w cieniu obniżek stóp procentowych.

Rynek wtórny w cieniu deweloperskiego

Dane z serwisu Otodom wskazują, że zainteresowanie mieszkaniami z drugiej ręki było w listopadzie bardzo wysokie – liczba odpowiedzi na ogłoszenia wzrosła w największych miastach o ponad 20% r/r, z największym skokiem w Katowicach (+23% r/r), Poznaniu (+22% r/r) i Warszawie (+21% r/r). Stolica generowała aż jedną trzecią całkowitego popytu w analizowanych rynkach.

Mimo wysokiej aktywności kupujących, rynek wtórny znalazł się w cieniu deweloperskiego. Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom, komentuje:

W listopadzie obserwowaliśmy duże zainteresowanie zarówno ofertami z rynku wtórnego, jak i pierwotnego, jednak to deweloperzy skuteczniej przyciągnęli uwagę klientów. Obniżki stóp procentowych stworzyły sprzyjające warunki do zakupu, a dodatkowe promocje i rabaty oferowane pod koniec roku stały się silnym impulsem dla niezdecydowanych.

Oferta się kurczy

Listopad przyniósł wyraźne oznaki kurczenia się oferty mieszkaniowej na rynku wtórnym. We wszystkich analizowanych miastach liczba dostępnych ogłoszeń spadła zarówno w ujęciu miesięcznym, jak i rocznym.

Największe ograniczenie liczby aktywnych ogłoszeń w porównaniu do ubiegłego roku odnotowano we Wrocławiu, gdzie spadek sięgnął aż 30%. Znaczące ubytki zaobserwowano również w Krakowie (-16%), Trójmieście (-14%), Warszawie (-13%) i Poznaniu (-12%).

W kontraście do rynku wtórnego, rynek deweloperski utrzymuje stabilnie wysoki poziom podaży – w siedmiu największych miastach to ponad 60 tys. mieszkań, co zwiększa szanse na znalezienie lokalu dopasowanego do indywidualnych potrzeb.

Stabilne ceny mimo spadku podaży

Pomimo kurczenia się oferty i utrzymującego się wysokiego popytu, ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostają w fazie stabilizacji. W większości miast zmiany średnich stawek za metr kwadratowy w ujęciu miesięcznym były symboliczne i nie przekraczały granic błędu statystycznego (od spadku o $0,7\%$ w Łodzi do wzrostu o $0,3\%$ w Warszawie).

Również w skali roku trudno mówić o gwałtownych ruchach. W Warszawie średnia cena ofertowa lokalu z drugiej ręki (18,4 tys. zł/mkw.) była niemal identyczna jak rok wcześniej. Ciekawym wyjątkiem jest Wrocław, gdzie mimo znacznego ograniczenia podaży, ceny spadły o $2\%$ r/r (do 13,3 tys. zł/mkw.). Największy wzrost odnotowano w Trójmieście – o $3,7\%$ r/r, do średnio 16 tys. zł/mkw.

Różnice cenowe pomiędzy miastami pozostają znaczące: zaraz za najdroższą stolicą plasują się Kraków i Trójmiasto (ok. 16 tys. zł/mkw.), natomiast najbardziej przystępne cenowo są Katowice i Łódź, gdzie przeciętna cena mieszkania nie przekraczała 10 tys. zł/mkw., a w Łodzi wynosiła 8,6 tys. zł/mkw., czyli ponad połowę mniej niż w Warszawie.