Jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego: Nowe standardy dla konsumentów i banków

Wprowadzenie jednolitego wzorca umowy kredytu hipotecznego opartego na okresowo stałej stopie procentowej to propozycja, która może zrewolucjonizować polski rynek kredytowy. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) zapowiedział prace legislacyjne nad ustawą, która zapewni większą przejrzystość umów, ochronę konsumentów i mniejsze ryzyko prawne dla banków. Jakie zmiany czekają kredytobiorców i banki? Czy nowe regulacje przyniosą stabilizację na rynku hipotecznym?

Potrzeba większej przejrzystości

W czerwcu 2025 roku UOKiK ogłosił rozpoczęcie prac nad ustawą wprowadzającą jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego. Inicjatywa ma na celu ujednolicenie zasad zawierania umów opartych na okresowo stałej stopie procentowej, eliminując niejasne klauzule i dodatkowe koszty. Prezes UOKiK, Tomasz Chróstny, podkreśla, że obecne umowy są często zbyt skomplikowane, co utrudnia konsumentom porównywanie ofert i zrozumienie warunków. Nowe rozwiązanie ma uprościć ten proces, zapewniając jednocześnie większe bezpieczeństwo zarówno dla kredytobiorców, jak i banków.

Prace nad wzorcem trwają od ponad roku, a do współpracy zaproszono Związek Banków Polskich (ZBP) oraz Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Proponowany wzorzec ma być powszechnie obowiązującym aktem prawnym, co oznacza, że banki nie będą mogły wprowadzać do niego modyfikacji. Tego typu podejście ma na celu zapewnienie jednolitych standardów na rynku hipotecznym.

W ramach UOKiK-u prowadzone są prace nad jednolitym wzorcem umowy o kredyt hipoteczny. Związek Banków Polskich bierze udział w tym procesie, jesteśmy konsultowani co do kształtu tego wzorca. Równolegle prace nad wzorcem umowy jednolitej kredytu hipotecznego toczą się w ramach Europejskiego Kongresu Finansowego, tam również Związek Banków Polskich jest aktywny.

– mówi Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska ZBP, podkreślając zaangażowanie sektora bankowego w tworzenie nowych regulacji.

Korzyści dla konsumentów i banków

Jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego przyniesie korzyści obu stronom transakcji. Dla konsumentów kluczowe jest ograniczenie sprzedaży wiązanej, czyli oferowania dodatkowych usług, takich jak ubezpieczenia na życie czy karty kredytowe, jako warunku uzyskania korzystniejszej marży. Dzięki ujednoliconym zasadom obliczania rat oraz maksymalnej wysokości rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu, konsumenci zyskają większą przewidywalność kosztów. To szczególnie ważne w kontekście kredytów opartych na okresowo stałej stopie procentowej, które w II kwartale 2025 roku stanowiły niemal trzy czwarte nowo udzielanych kredytów hipotecznych, jak podaje raport AMRON-SARFiN.

Z kolei banki zyskają na zmniejszeniu ryzyka prawnego. Obecnie koszt ryzyka prawnego, wynikający z podważania zapisów umów przez kredytobiorców, znacząco wpływa na marże kredytowe. W 2024 roku średnia marża wynosiła 1,7%, z czego 0,81% stanowił koszt ryzyka prawnego, co przełożyło się na ponad 537 milionów złotych dodatkowych kosztów dla sektora bankowego.

Jednolity wzorzec umowy o kredyt hipoteczny ma swoje korzyści zarówno dla konsumentów, jak też dla banków. Obie strony miałyby pewność, że zapisy, które znalazły się w tej umowie, nie będą dla żadnej z tych stron niekorzystne i nie będą podważane.

– deklaruje Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska ZBP, wskazując na potencjał nowych regulacji w stabilizacji rynku.

Okresowo stała stopa procentowa

Kredyty oparte na okresowo stałej stopie procentowej zyskały popularność w odpowiedzi na gwałtowny wzrost stóp procentowych w latach 2021–2022, kiedy WIBOR 3M wzrósł z 0,23% do ponad 7%. Choć w 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej wznowiła obniżki stóp procentowych (o łącznie 1 punkt procentowy w maju, lipcu i wrześniu), wielu konsumentów wciąż wybiera tę opcję ze względu na większą przewidywalność rat. Jednak, jak zauważa ZBP, wprowadzenie kredytów o stałej stopie procentowej przez cały okres kredytowania jest w Polsce niemożliwe z powodu braku odpowiednich instrumentów zabezpieczających ryzyko zmian stóp procentowych na tak długi okres.

Wciąż wielu klientów z przyczyn bezpieczeństwa decyduje się na to, żeby zawrzeć umowę w oparciu o okresowo stałą stopę procentową.

– wyjaśnia Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska ZBP, wskazując na preferencje kredytobiorców w obliczu niepewności gospodarczej.

Problemem pozostaje także brak możliwości pobierania przez banki rekompensaty za przedterminową spłatę kredytu w przypadku długoterminowych stałych stóp procentowych. To ograniczenie sprawia, że banki nie są w stanie oferować takich produktów na szerszą skalę.

Wprowadzenie jednolitego wzorca umowy może być krokiem w stronę większej stabilizacji na rynku kredytów hipotecznych. UOKiK dąży do tego, by nowe regulacje zostały wprowadzone jako załącznik do rozporządzenia, co zapewni ich powszechną obowiązującą moc. Proces legislacyjny wymaga jednak szerokich konsultacji, w które zaangażowane są zarówno banki, jak i instytucje nadzorcze. Kluczowe będzie znalezienie równowagi między ochroną konsumentów a interesami sektora bankowego.