Zegar tyka dla 2,5 tysiąca gmin. Bez planu ogólnego od września nie będzie nowych wuzetek

Do 31 sierpnia 2026 roku wszystkie gminy w Polsce mają czas na uchwalenie planu ogólnego, tymczasem zrobiło to dopiero 16 proc. z nich, a jedna trzecia dopiero rozpoczyna prace — wynika z danych przytaczanych przez agencję Newseria. Tam, gdzie samorząd nie zdąży, po 1 września co do zasady nie będzie można wydać nowej decyzji o warunkach zabudowy. Dla tysięcy inwestorów i właścicieli działek może to oznaczać zamrożenie planów budowy domu na wiele miesięcy.

Trzecie podejście do terminu, a większość gmin wciąż bez dokumentu

Plan ogólny gminy (POG) to nowy dokument planistyczny, który zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca dawał samorządom czas najpierw do 1 stycznia 2026 roku, potem do 30 czerwca, a w kwietniu przesunął termin po raz kolejny — na 31 sierpnia. Mimo to skala opóźnień pozostaje ogromna.

Do tej pory uchwaliło go 16 proc. gmin, a 33 proc. dopiero rozpoczyna pracę. Warto zaznaczyć, że w Polsce jest ok. 2,5 tys. gmin, czyli w bardzo wielu z nich prace albo się jeszcze nie zaczęły, albo dopiero trwają.

— podkreśla w rozmowie z agencją Newseria Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl.

Jeszcze w lipcu w ponad 800 samorządach nie był dostępny nawet publiczny projekt dokumentu. To oznacza, że w znacznej części kraju uchwalenie planu przed końcem wakacji jest już praktycznie niewykonalne.

Koniec wuzetek tam, gdzie gmina nie zdąży

Konsekwencje spóźnienia odczują przede wszystkim inwestorzy. Postępowania o wydanie warunków zabudowy wszczęte przed 31 sierpnia będą mogły być dokończone na starych zasadach. Problem zacznie się przy nowych wnioskach.

Jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego, a dla danego miejsca nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie będzie podstawy prawnej do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Popularne wuzetki wciąż są bardzo istotne i często używane, jeśli chodzi o budowanie domów, tak że brak możliwości ich wydawania będzie na pewno problemem zarówno dla gmin, jak i inwestorów.

— wyjaśnia Rynkowski.

W praktyce inwestor, którego działka leży poza obszarem objętym miejscowym planem, będzie musiał czekać, aż gmina uchwali plan ogólny — bez żadnej gwarancji, kiedy to nastąpi.

Działka na obrzeżach może stracić potencjał budowlany

Nowe przepisy to jednak nie tylko kwestia terminu. Zmienia się sama logika wydawania warunków zabudowy. Decyzje będą wydawane wyłącznie na tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy wskazanych w planie ogólnym, z uwzględnieniem zapisanych w nim funkcji terenu i ramowych ustaleń — na przykład wymaganych odległości od szkół, terenów zieleni publicznej czy usług publicznych.

Jeżeli dana działka się na nim nie znajdzie, a nie ma dla niej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to nie będzie można wybudować na niej domu. Spora część działek, które do tej pory miały ewentualny potencjał jako miejsce budowy domu, po 31 sierpnia może go utracić.

— zaznacza ekspert Extradom.pl.

Jak dodaje, nie oznacza to, że tysiące działek z dnia na dzień stracą przydatność. Ryzyko dotyczy głównie nieruchomości położonych na obrzeżach miast i miejscowości oraz na terenach wiejskich — czyli dokładnie tych, na których w ostatnich latach najchętniej budowali Polacy uciekający przed cenami mieszkań w dużych ośrodkach.

Właściciele działek mają ostatni moment na reakcję

Etap prac nad planem ogólnym w konkretnej gminie oraz jego zapisy można sprawdzić w serwisie geoportal.gov.pl w module Planowanie Przestrzenne. Eksperci radzą, by nie odkładać tego na później — projekty planów podlegają konsultacjom społecznym i to właśnie teraz właściciele mogą jeszcze walczyć o korzystne zapisy dla swoich nieruchomości.

Obywatele mają prawo wnosić swoje uwagi. Ta kwestia podlega konsultacjom społecznym. Warto to zrobić, ponieważ w momencie kiedy plan ogólny zacznie obowiązywać, będzie już za późno. Nawet droga sądowa może tutaj nie pomóc. Sądy nie oceniają, czy rozwiązanie jest dla kogoś korzystne. Badają wyłącznie, czy uchwała została podjęta zgodnie z prawem.

— tłumaczy Rynkowski.

Na horyzoncie jest jeszcze jedna istotna zmiana. Od 1 stycznia 2027 roku o warunki zabudowy będzie mogła wystąpić wyłącznie osoba mająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a do wniosku trzeba będzie dołączyć oświadczenie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Dziś takich ograniczeń nie ma, z czego chętnie korzystali kupujący sprawdzający potencjał inwestycyjny gruntów, a bywało, że i spekulanci. Kto chce w ten sposób zweryfikować cudzą działkę przed zakupem, ma na to czas tylko do końca roku.

Źródło: Newseria