UOKiK proponuje rewolucję w kredytach hipotecznych: jednolite wzorce umów dla większej ochrony konsumentów

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) Tomasz Chróstny zapowiedział rozpoczęcie prac legislacyjnych nad ustawą wprowadzającą jednolite wzorce umów kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową. Propozycja ma na celu ochronę konsumentów przed nieuczciwymi praktykami banków, obniżenie kosztów kredytów oraz zapewnienie stabilności prawnej sektorowi finansowemu.

Problem wysokich kosztów i niejasnych umów

Polscy konsumenci, chcąc zakupić mieszkanie, zmagają się z licznymi trudnościami. Największą barierą są wysokie koszty kredytów hipotecznych, uznawane za jedne z najwyższych w Unii Europejskiej. Do tego dochodzą skomplikowane umowy, często zawierające niejasne klauzule oraz dodatkowe warunki, takie jak uzależnienie wysokości marży od wykupienia usług dodatkowych. Jak podkreśla Prezes UOKiK, obecne wzorce umów są naszpikowane zapisami, które mogą wprowadzać konsumentów w błąd i generować nieprzewidziane koszty.

Jednolite wzorce umów

Proponowana przez UOKiK ustawa wprowadzi jednolite wzorce umów kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową, które będą obowiązkowe dla wszystkich kredytodawców. Kluczowym założeniem jest brak możliwości modyfikacji tych wzorców, co ma chronić konsumentów przed nieuczciwymi zapisami.

Tego typu wzorce wydają się być dziś wręcz niezbędne dla zapewnienia Polkom i Polakom otwartego dostępu do tańszego finansowania zakupu mieszkania czy budowy domu

– podkreśla Tomasz Chróstny.

Dodatkowo, wprowadzenie takich umów pozwoliłoby na większą przejrzystość zasad udzielania kredytów, ułatwi porównywanie ofert banków oraz wyeliminuje praktykę sprzedaży dodatkowych usług, takich jak ubezpieczenia czy inne produkty finansowe, które zwiększają koszty kredytu. „Przy zawieraniu umowy według jednolitego ustawowego wzorca nie byłoby możliwe sprzedawanie konsumentom wraz z kredytem hipotecznym dodatkowych usług (poza ubezpieczeniem nieruchomości)” – wskazuje UOKiK.

Stała stopa procentowa i większa przewidywalność

Jednym z kluczowych elementów propozycji jest zapewnienie stałej stopy procentowej przez co najmniej 5 lat.

Produkty kredytowe dostępne obecnie na polskim rynku przewidują niezmienność oprocentowania przez okres 5 lat. Jedną z przyczyn jest fakt, że na polskim rynku brakuje adekwatnych zabezpieczeń dla banków. Jednak zakładamy, że w miarę jak rynek kredytów na stałą stopę będzie się rozwijał, zaś stopy procentowe spadały, rozwijać będzie się też oferta uwzględniająca dłuższe okresy stałego oprocentowania, a w perspektywie kilkunastoletniej – zapewniające stałe oprocentowanie kredytu nawet w całym okresie kredytowania

– mówi Prezes UOKiK.

Taka konstrukcja umów zapewni kredytobiorcom większą przewidywalność rat w początkowym, najbardziej newralgicznym okresie spłaty kredytu, co jest szczególnie istotne w obliczu zmieniających się warunków gospodarczych.

Korzyści dla sektora bankowego

Propozycja UOKiK to także odpowiedź na wysokie ryzyko prawne, które obciąża sektor finansowy. Według danych Związku Banków Polskich, w 2024 roku koszt ryzyka prawnego stanowił blisko połowę średniorocznej marży kredytu hipotecznego (0,81 punktu procentowego z 1,7 proc.), co przełożyło się na dodatkowe koszty rzędu 537,9 mln zł. Wprowadzenie jednolitych wzorców umów, zgodnych z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości UE, pozwoli zminimalizować to ryzyko.

Jeżeli prawodawca zadbał o to, żeby w ustawowych warunkach nie było postanowień nieuczciwych, zaś prawa obu stron były należycie wyważone, wówczas te warunki nie mogą być kwestionowane przed sądem

– zaznacza Prezes UOKiK.

Doświadczenie UOKiK i szerokie konsultacje

Propozycja UOKiK opiera się na wieloletnim doświadczeniu Urzędu w analizie umów kredytowych oraz sygnałów od konsumentów. Eksperci UOKiK od ponad roku pracują nad wzorcami umów, które mają znaleźć zastosowanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W prace zaangażowano przedstawicieli Związku Banków Polskich oraz Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.

Projektując wzorce, zaangażowaliśmy do pracy zarówno przedstawicieli Związku Banków Polskich, jak i Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Wszyscy oni wspierają wprowadzenie do polskiego prawa bezpiecznego, uczciwego i niepodważalnego wzorca umowy kredytu hipotecznego opartego o okresowo stałą stopę procentową

– podkreśla Tomasz Chróstny.

Prezes UOKiK złożył wniosek do Premiera o upoważnienie do prowadzenia prac legislacyjnych oraz wpisanie projektu do wykazu prac Rady Ministrów.

Mam nadzieję, że te potrzebne kredytobiorcom zmiany spotkają się z przychylnością rządu

– dodaje.

Cel: ustawa do połowy 2026 roku

UOKiK dąży do szybkiego rozpoczęcia konsultacji publicznych i prac legislacyjnych, aby projekt ustawy trafił do Sejmu i Senatu na początku 2026 roku, a nowe przepisy zostały uchwalone najpóźniej w połowie tego roku.

Konsumenci potrzebują bezpiecznych umów – jasnych zasad, które pozwolą dokonywać najlepszych wyborów, kiedy planują zaciąganie wysokich zobowiązań na długie lata. To często wybory o życiowym charakterze. Z kolei sektor potrzebuje rozwiązania, które zapewni stabilność i sprawiedliwe zasady gry rynkowej

– podsumowuje Prezes UOKiK.

Podsumwując, wprowadzenie jednolitych wzorców umów kredytu hipotecznego to:

• Przejrzyste zasady udzielania i obsługi kredytów, bez ukrytych kosztów i niejasnych zapisów.
• Łatwiejsze porównywanie ofert banków.
• Większa ochrona i niższe koszty dla kredytobiorców.
• Mniejsze ryzyko prawne dla banków.
• Stała stopa procentowa przez co najmniej 5 lat, zapewniająca przewidywalność rat.

Propozycja UOKiK to krok w stronę tańszych, bezpieczniejszych i bardziej przejrzystych kredytów hipotecznych, które mogą ułatwić Polakom realizację marzeń o własnym mieszkaniu.