Condohotel: pasywny dochód czy pułapka na inwestora? UOKiK stawia zarzuty

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postawił zarzuty spółkom sprzedającym lokale w condohotelach i aparthotelach. Zarzuty dotyczą reklam obiecujących atrakcyjne zyski z najmu bez rzetelnego informowania o kosztach, ryzyku i tym, co czeka właściciela apartamentu po wygaśnięciu umowy z operatorem. To kolejna, nie pierwsza i zapewne nie ostatnia, odsłona konfliktu regulatora z branżą, która od lat działa w szarej strefie obowiązków informacyjnych.

Najważniejsze:

• UOKiK zarzuca dwóm spółkom, zarządzającej inwestycją w Pobierowie oraz inwestycją Mercure Szczyrk Resort, dezorientowanie nabywców lokali w kwestii realnych zysków, ukrytych kosztów i ryzyka długoterminowego.
• Zakwestionowane klauzule umowne w umowach z zarządcą nieruchomości mogły naruszać prawa właścicieli lokali.
• Na dwie inne spółki może zostać nałożona kara za brak współpracy z urzędem podczas postępowania wyjaśniającego.
• Moment, w którym kończy się umowa z operatorem, to najgroźniejszy punkt całej inwestycji: czynsz przestaje wpływać, a koszty utrzymania nieruchomości w całości obciążają właściciela, o czym kupujący nie byli informowani przy podpisaniu umowy.
• Lokale w condohotelach to nieruchomości komercyjne; ich nabywcom w większości przypadków nie przysługuje ochrona z ustawy deweloperskiej, która obejmuje kupujących mieszkania na rynku pierwotnym.

Condohotel: co kupujesz, a co dostajesz

Model jest prosty w opisie i skomplikowany w wykonaniu. Nabywasz lokal użytkowy, zwykle w miejscowości o dużym ruchu turystycznym, i przekazujesz go w ręce wyspecjalizowanego operatora, który zajmuje się wynajmem i codzienną obsługą. W zamian otrzymujesz czynsz, a przez część roku możesz korzystać z apartamentu na własny użytek. Całość przypomina inwestycję „w tle”: pieniądze mają pracować, a właściciel, niekoniecznie.

Czytaj także: Pułapki w umowach ze studentami. UOKiK stawia zarzuty dwóm uczelniom niepublicznym

Problem zaczyna się tam, gdzie kończy się umowa z operatorem. Zawierana jest ona na czas określony, przykładem jest umowa na dekadę, i właśnie to ograniczenie czasowe bywa w materiałach marketingowych przemilczane. Gdy operator przestaje działać, bo minął termin umowy albo bo ogłosił upadłość, właściciel zostaje sam z lokalem, bez przychodu z najmu, za to z pełnym rachunkiem za utrzymanie budynku i wszystkich jego części wspólnych.

Czytaj także: UOKiK uderza w rynek condohoteli. Zarzuty dla deweloperów za wprowadzanie w błąd

Rozumieć różnicę prawną: lokal w condohotelu to nie mieszkanie. Ponieważ ma charakter użytkowy, jego nabywca przeważnie nie korzysta z ochrony, jaką ustawa deweloperska gwarantuje kupującym lokale mieszkalne na rynku pierwotnym. Marketingowa otoczka bywa mieszkaniowa, rzeczywistość prawna, już niekoniecznie.

Zarzuty UOKiK: co poszło nie tak w reklamach i umowach

Urząd wskazuje na dwa odrębne poziomy nieprawidłowości: komunikację marketingową oraz zapisy w samych umowach.

Czytaj także: Presja zakupowa na dzieci w erze YouTube’a. UOKiK stawia zarzuty influencerom gamingowym

Na poziomie reklamy problem polega na tym, że obietnica konkretnego rocznego zwrotu była formułowana bez żadnego rachunku ekonomicznego w tle. Hasła zachęcające do zakupu, urząd przytacza jako przykład formułę „kup apartament i zarabiaj osiem procent rocznie”, nie uwzględniały podatków ani bieżących kosztów utrzymania lokalu, które w praktyce istotnie obniżają faktyczny zarobek. Nabywca widział liczbę, nie jej warunki brzegowe.

Głębszy problem leżał jednak w tym, czego w materiałach sprzedażowych w ogóle nie było. Kupujący lokale w obu inwestycjach objętych postępowaniem nie dowiadywali się, co ich czeka po zakończeniu współpracy z operatorem. Nie wiedzieli, czy będą płacić za utrzymanie ogrodu, basenu, strefy spa, placu zabaw i wind, ani ile te koszty mogą wynosić. Bez tych informacji nie sposób rzetelnie ocenić, czy inwestycja jest opłacalna w perspektywie dłuższej niż okres trwania umowy. Prezes UOKiK ocenił wprost, że atrakcyjne prognozy zysku nie powinny przesłaniać pełnego obrazu kosztów i ryzyka, bo zwrot z takiej inwestycji nie jest gwarantowany i zależy od wielu zmiennych, od zainteresowania wynajmem przez sezonowość po koszty eksploatacji.

Klauzule, które zamieniały właściciela w widza

Osobny wątek postępowania dotyczy konkretnych zapisów w umowach z zarządcą nieruchomości. Urząd zakwestionował niedozwolone klauzule, które mogły naruszać prawa właścicieli lokali i działać na ich niekorzyść.

Prezes UOKiK ocenił, że tego typu zapisy stanowią formę nacisku skierowanego przeciwko własnym interesom konsumenta. Zdaniem urzędu właściciele nieruchomości powinni mieć dostęp do informacji o decyzjach zarządu i realną możliwość ich kwestionowania.

Kary, jakie grożą spółkom, co naprawdę kryje się za „10 proc. obrotu”

Mechanizm kary procentowej jest celowo skonstruowany tak, by dotkliwość sankcji skalowała się z wielkością biznesu. Dla dużego dewelopera z wysokim obrotem nawet kilka procent może oznaczać wielomilionową kwotę; dla małej spółki celowej, wielokrotnie mniej. UOKiK nie ujawnił danych o obrotach wymienionych podmiotów, więc bezwzględnych kwot nie sposób tu podać. Warto natomiast zauważyć, że sama perspektywa kary procentowej ma działanie prewencyjne wobec całej branży, niezależnie od tego, ile wyniesie w konkretnej sprawie.

Branża pod lupą od lat, a problem nie znika

Obecne postępowania nie są ani pierwszą, ani zapewne ostatnią interwencją regulatora w tym segmencie rynku. UOKiK zajmuje się condohotelami od wielu lat: wydawał publiczne ostrzeżenia, prowadził kampanie informacyjne, a w kolejnych latach wszczynał postępowania wyjaśniające i wydawał decyzje dotyczące nieuczciwych praktyk handlowych.

Fakt, że interwencje powtarzają się cyklicznie, wskazuje na strukturalny problem: model sprzedaży oparty na eksponowaniu zysku i pomijaniu ryzyka jest dla branży opłacalny, dopóki konsekwencje regulacyjne nie są wystarczająco dotkliwe lub wystarczająco szybkie. Równocześnie luka prawna jest realna, ustawa deweloperska chroni kupujących mieszkania, ale lokale użytkowe pozostają poza tym parasolem. Dopóki ta asymetria nie zostanie usunięta, urząd będzie interweniować, a kolejne postępowania będą wychodzić z podobnego schematu zarzutów.

Źródło nie podaje liczby wszystkich dotychczasowych postępowań ani łącznej wartości nałożonych kar, dlatego tych danych nie przytaczamy. Skala aktywności urzędu w tym obszarze jest jednak sama w sobie wymowna.

Najczęściej zadawane pytania

Jak sprawdzić umowę przed podpisaniem, na co konkretnie zwracać uwagę?

Pięć kluczowych punktów do weryfikacji przed złożeniem podpisu:

• Czas trwania umowy i co po jej wygaśnięciuczy jest zapis o automatycznym przedłużeniu, a jeśli nie, to kto i na jakich warunkach przejmuje zarząd?
• Klauzule pełnomocnictwaczy umowa wymaga, abyś zrzekł się prawa głosu we wspólnocie, i jakie konsekwencje grożą za wycofanie pełnomocnictwa?
• Koszty utrzymania części wspólnychczy umowa precyzuje, ile płacisz za basen, ogród, windę i inne elementy infrastruktury, zarówno w trakcie, jak i po zakończeniu współpracy z operatorem?
• Scenariusz upadłości operatoraco dzieje się z twoim lokalem i twoimi przychodami, jeśli zarządca przestanie działać przed końcem umowy?
• Podstawa wyliczenia zyskuczy obiecany zwrot jest brutto czy netto, czy uwzględnia podatek dochodowy i opłaty eksploatacyjne?

Jaka jest realna cena wyjścia z umowy z operatorem?

To zależy wyłącznie od zapisów konkretnej umowy, nie ma jednego standardu rynkowego. Część umów przewiduje możliwość rozwiązania przez właściciela, ale wiąże się to z utratą bieżącego czynszu lub innymi sankcjami finansowymi. Szczególnie niebezpieczne są klauzule, które, jak ustaliło opisywane postępowanie UOKiK, dają zarządcy prawo do jednostronnego rozwiązania umowy najmu w odpowiedzi na wycofanie pełnomocnictwa przez właściciela. Innymi słowy: próba odzyskania kontroli może kosztować utratę całego przychodu. Przed jakimkolwiek krokiem warto zasięgnąć opinii prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości komercyjnych.

Ile trwa postępowanie UOKiK i co z niego wynika dla indywidualnego poszkodowanego?

Postępowania urzędu mogą trwać wiele miesięcy, a nawet lat, od wszczęcia do wydania prawomocnej decyzji. Co ważne: UOKiK działa w interesie ogółu konsumentów, nie w interesie konkretnego nabywcy lokalu. Decyzja urzędu może potwierdzić, że dane klauzule są niedozwolone lub że doszło do wprowadzania w błąd, ale indywidualnego odszkodowania nie przyznaje. Jeśli poniosłeś konkretną szkodę, droga do jej naprawienia prowadzi przez sąd cywilny, najlepiej z pomocą prawnika lub organizacji konsumenckiej. Zgłoszenie sprawy do UOKiK może natomiast przyspieszyć działania urzędu i pomóc innym konsumentom w podobnej sytuacji.

Czy inwestowanie w condohotele jest nielegalne?

Nie. Model condohotelu jako taki jest zgodny z prawem i urząd nie kwestionuje jego istnienia. Zarzuty dotyczą konkretnych praktyk: formułowania reklam w sposób dezorientujący nabywców oraz stosowania klauzul umownych, które mogą naruszać prawa konsumentów. Problemem jest więc nie produkt, lecz sposób jego sprzedaży i kształt umów, a to już podlega ocenie i ewentualnej sankcji ze strony regulatora.

Co dzieje się z apartamentem, gdy operator zbankrutuje przed końcem umowy?

Według ustaleń UOKiK w opisywanych przypadkach umowy nie zawierały jasnych zapisów na tę okoliczność, a nabywcy nie byli o takim ryzyku informowani. W praktyce upadłość operatora przed upływem terminu umowy oznacza, że właściciel traci źródło czynszu i zostaje z lokalem, którego samodzielna eksploatacja, szczególnie w obiekcie hotelowym ze złożoną infrastrukturą, może być kosztowna i organizacyjnie skomplikowana. To jeden z argumentów za tym, by scenariusz awaryjny był elementem negocjacji umownych, zanim jeszcze dojdzie do zakupu.

Fot. Engin Akyurt / Pexels