Styczeń przyniósł gwałtowne ochłodzenie na rynku mieszkań

Po gorącej końcówce 2025 roku, polski rynek deweloperski w styczniu 2026 roku zanotował wyraźne ochłodzenie. Sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła o 27% w porównaniu do grudnia, wracając do poziomów obserwowanych jesienią ubiegłego roku. Deweloperzy również zaciągnęli hamulec, wprowadzając do sprzedaży o 32% mniej lokali niż miesiąc wcześniej. Mimo mniejszej aktywności obu stron, oferta pozostaje na historycznie wysokim poziomie, co daje kupującym niespotykany od lat komfort wyboru.

Sprzedaż hamuje, oferta bije rekordy

Wstępne dane wskazują, że w siedmiu głównych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Katowice, Wrocław, Poznań i Łódź) nabywców znalazło około 3,8 tys. mieszkań. Choć to wynik o blisko 30% słabszy niż w grudniu, wciąż jest on o 29% lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, ocenia sytuację:

Popyt odpowiedział słabszymi zakupami na podaż, która jest wyraźnie mniejsza niż w grudniu ubiegłego roku. Finalnie styczeń zamknie się sprzedażą na poziomie około 3,6 tys. lokali.

Na koniec stycznia oferta firm deweloperskich sięgała 61,8 tys. lokali. Jeśli doliczyć do tego inwestycje w aglomeracjach otaczających największe miasta, kupujący mają do dyspozycji niemal 68 tys. mieszkań. To rekordowy pułap, który zmienia układ sił na rynku.

Zróżnicowana sytuacja w regionach

Mimo ogromnej ogólnopolskiej oferty, sytuacja w poszczególnych miastach jest daleka od jednorodności. Rynek dzieli się na obszary przewagi podaży, równowagi oraz rynki sprzedającego.

• Warszawa: Stolica pozostaje najtrudniejszym rynkiem dla kupujących. Oferta jest tu niewystarczająca w stosunku do popytu, co utrzymuje status rynku sprzedającego.
• Katowice i Kraków: Tu deweloperzy wprowadzili znacznie więcej lokali, niż udało się sprzedać, co zwiększa presję na konkurowanie o klienta.
• Wrocław i Poznań: W tych miastach odnotowano okresową przewagę sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami.

Ceny: stabilizacja z wyjątkami

Średnie ceny ofertowe w styczniu niemal nie drgnęły, wykazując znikomą dynamikę miesięczną (od -0,2% do +1%). Wyjątkiem na mapie kraju jest Trójmiasto, gdzie odnotowano najwyższy, kilkunastoprocentowy wzrost w ujęciu rocznym.

Katarzyna Kuniewicz wyjaśnia fenomen cenowy nad morzem:

Źródłem zmian były po pierwsze wysokie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży od kwietnia do września 2025 roku, po drugie wyraźnie niższe ceny mieszkań kupowanych w tym czasie w porównaniu do lokali nowo wprowadzanych przez deweloperów.

We Wrocławiu i Poznaniu wzrosty cen (o ok. 4% r/r) jedynie nieznacznie wyprzedziły inflację za rok 2025. Z kolei w Łodzi, Katowicach i Krakowie statystyczna cena metra kwadratowego była na koniec stycznia niższa niż rok wcześniej, co jest sygnałem korekty na rynkach o największej nadpodaży.

Czas wyprzedaży oferty: gdzie znikają najszybciej?

Większość rynków zanotowała skrócenie czasu wyprzedaży oferty, co sugeruje, że mimo mniejszego wolumenu sprzedaży, rynek wciąż „trawi” dostępne zasoby w tempie bezpiecznym dla deweloperów. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie wskaźnik ten wyraźnie wzrósł, sygnalizując, że na nabywcę trzeba czekać tam dłużej niż przed miesiącem.

Źródło: Dane Otodom Analytics