Raport PIE: Ceny mieszkań w Polsce stabilizują się. Wzrosty najniższe w regionie

Tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce wyraźnie wyhamowało, a rynek stabilizuje się – wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) „Analiza rynku mieszkaniowego I kwartał 2025 r.”.

W I kwartale 2025 r. w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni ceny sprzedaży wzrosły średnio o 2,1 proc. na rynku pierwotnym i o 3,9 proc. na rynku wtórnym w ujęciu rocznym. To odpowiednio o 7,3 i 8,8 pkt. proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Jednocześnie liczba nowych ofert mieszkań zwiększyła się o 12,5 proc., co może wspierać dalszą stabilizację cen.

Spowolnienie wzrostu cen trzeci kwartał z rzędu

Trend wyhamowania wzrostów cen mieszkań trwa od trzech kwartałów. Na rynku wtórnym ceny wzrosły o 2,1 proc. r/r, a na pierwotnym o 3,9 proc. r/r. Spowolnienie jest szczególnie wyraźne na rynku wtórnym, gdzie jeszcze w II kwartale 2024 r. wzrosty sięgały 23,5 proc. W I kwartale 2025 r. nominalny wzrost cen był niższy niż realny wzrost wynagrodzeń (ok. 5 proc.).

W miastach o wcześniej najwyższych wzrostach, jak Kraków i Warszawa, ceny niemal się zatrzymały. W Krakowie odnotowano spadek o 1,4 proc. r/r, a w Warszawie wzrosty wyniosły 1,8 proc. na rynku pierwotnym i zaledwie 0,1 proc. na wtórnym. Dla porównania, na przełomie 2023 i 2024 r. ceny w tych miastach rosły o blisko 30 proc.

W kolejnych kwartałach spodziewany jest nieznaczny wzrost lub stabilizacja cen. Możliwa obniżka stóp procentowych przez RPP już w maju 2025 r. może zwiększyć popyt na kredyty mieszkaniowe, co wpłynie na ceny. Jednak znaczący wzrost podaży, szczególnie w segmencie deweloperskim, może utrzymać ceny na obecnym poziomie do końca roku

– komentuje Tomasz Mądry, starszy analityk PIE.

Rynek najmu stabilny, ale z mniejszą liczbą ofert

Ceny najmu w siedmiu dużych miastach wzrosły o 2,2 proc. r/r, podobnie jak w poprzednich kwartałach. W segmencie mieszkań 40-60 m² średni miesięczny czynsz wyniósł 2,7 tys. zł poza Warszawą i 3,7 tys. zł w stolicy. Ceny największych mieszkań (powyżej 90 m²) spadły poniżej 10 tys. zł, co wynika z rekordowego wzrostu podaży w tym segmencie – w Warszawie liczba takich ofert wzrosła o ponad 300 proc.

Liczba ofert najmu jednak maleje – w I kwartale 2025 r. spadła o 8 proc. r/r, w tym o 6 proc. w Warszawie i 10 proc. w innych dużych miastach. Spadek dotyczył wszystkich segmentów wielkościowych, poza największymi mieszkaniami.

Polska z najniższymi wzrostami w regionie

Polskie miasta odnotowały jedne z najniższych wzrostów cen mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej. Dla porównania, w czeskich miastach jak Liberec (25 proc.), Praga (10 proc.) czy Brno (13 proc.) oraz w Budapeszcie (16 proc.) wzrosty były znacznie wyższe. W Polsce ceny nie przekroczyły 6 proc. r/r, a w Estonii oscylowały wokół 2 proc.

Najdroższym miastem regionu jest Praga, gdzie 1 m² kosztuje 5,8 tys. EUR. W Warszawie cena wynosi ok. 4,2 tys. EUR, mniej niż w Brnie (4,8 tys. EUR) czy Bratysławie (powyżej 4 tys. EUR). W innych miastach regionu ceny mieszczą się w przedziale 2,2-4 tys. EUR za 1 m²

– zauważa Jędrzej Lubasiński, starszy analityk PIE.

Perspektywy na 2025 r.

Stabilizacja cen mieszkań w Polsce wynika z równowagi między rosnącym popytem na kredyty a zwiększoną podażą, szczególnie na rynku deweloperskim. Możliwe obniżki stóp procentowych mogą ożywić rynek, ale duża liczba nowych ofert powinna ograniczyć wzrosty cen. Na rynku najmu spadki liczby ofert mogą z kolei wywierać presję na czynsze w kolejnych kwartałach.