Popyt na powierzchnie magazynową w Polsce nie maleje
Polska wciąż jest jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla inwestycji przemysłowych i logistycznych. Całkowite koszty najmu powierzchni magazynowych, energii i pracy należą do najniższych w Europie. Mogą być łącznie nawet o 34 proc. niższe niż w Czechach i o 62 proc. niższe niż w Niemczech – wynika z podsumowania III kwartału 2022 roku na polskim rynku magazynowym, sporządzonego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield.
Wskaźnik inflacji znacząco przekroczył cel inflacyjny NBP, zmuszając bank do kilkukrotnego podnoszenia głównej stopy procentowej w ciągu roku. Według danych Moody’s Analytics wzrost PKB w 2022 roku wyniesie 3,7 procent. W roku następnym mielibyśmy mieć do czynienia ze spowolnieniem gospodarczym – wzrost w 2023 roku szacowany jest na poziomie 0,9 procent.
Zarówno ograniczenie wzrostu PKB, jak i systematycznie rosnące koszty życia i prowadzenia działalności gospodarczej, sygnalizują, że polska gospodarka wchodzi w etap spowolnienia. Główną tego przyczyną są rosnące ceny energii, niedobory w łańcuchach dostaw i pogłębiające się skutki rosyjskiej inwazji Rosji na Ukrainę.
Wysokie zapotrzebowanie
Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku wyniosło aż 5,4 mln mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. w ujęciu rok do roku. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje utrzymał się na wysokim poziomie, osiągając 3,8 mln mkw., choć w trzecim kwartale nie przekroczył 1 mln mkw.
Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny zlokalizowane na Śląsku, Mazowszu, w Wielkopolsce, w okręgu łódzkim oraz dolnośląskim. Te obszary generują łącznie ponad 70 proc. krajowego popytu. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się również powierzchnie magazynowe w na rynku lubuskim oraz pomorskim.
Rekordowy poziom podaży powierzchni magazynowej.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą już 27,4 mln mkw., co stanowi wzrost o 18 proc. w ujęciu rocznym. W każdym, kolejnym kwartale 2022 roku deweloperzy dostarczyli ponad 1 mln mkw. Utrzymujący się ok. 50-procentowy udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie zaczyna wpływać korzystnie na dostępność powierzchni magazynowej w Polsce.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi 4,2 proc., tj. o 0,9 pp. więcej niż w pierwszym półroczu, gdy osiągał historyczne minimum, jednak nadal pozostaje poniżej poziomu 5 proc. odnotowanych w III kw. 2021 roku. Większą dostępność powierzchni magazynowej odnotowano na większości rynków regionalnych, przy czym zdecydowanie największy, dwukrotny wzrost dotyczył rynku dolnośląskiego, gdzie dostępne do wynajęcia jest ok. 271 000 mkw. tj. 7,5 proc. całkowitej podaży w regionie.
Dane za trzy kwartały tego roku pokazują stabilny poziom wzrostu rozwoju sektora magazynowego w Polsce. Nowe inwestycje trzeci raz z rzędu w tym roku przekroczyły 1 mln mkw. powierzchni magazynowych, a prognozy wskazują, że w pierwszym kwartale przyszłego roku rynek przekroczy magiczną granicę 30 mln mkw. Wysoka podaż idzie w parze z ciągle sporym popytem netto, który, choć słabszy w porównaniu do wartości z poprzedniego kwartału (1,6 mln mkw.), wyniósł prawie 1 mln mkw. i stanowi dowód wysokiej aktywności najemców.
– twierdzi Damian Kołata, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield. Zwraca także uwagę na znaczenie nearshoringu. Tym mianem określa się strategię biznesową, zgodnie z którą firma zleca część swojej pracy do pobliskiego kraju. W tym przypadku najczęściej Niemcy ze względu na niższe koszty wykorzystują powierzchnie magazynową w Polsce. Kołata optymistycznie ocenia najbliższą przyszłoś:
Sprzyjające trendy nearshoringu, a także rozwoju branży CEP (w zeszłym roku wolumen wszystkich przesyłek kurierskich w Polsce przekroczył magiczną granicę miliarda, a według prognoz w przyszłym roku zwiększy się o kolejne 31 proc., a więc do 1 332 000 000 przesyłek) i zadowalające wskaźniki pokazujące ciągły rozwój handlu internetowego (według GUS udział e-commerce we wrześniu tego roku wyniósł 9,7 proc., a więc o 1,3 pp. więcej, niż w analogicznym okresie zeszłego roku i jest już ponad dwukrotnie większy niż przed pandemią, choć inne ośrodki badawcze wskazują nawet na wartość 13 proc., a więc trzykrotnie wyższą) pozwalają patrzeć na kolejne kwartały z optymizmem. Musimy mieć jednak na uwadze niepewność związaną z wysoką inflacją i restrykcyjnymi warunkami finansowania nowych inwestycji
Wzrost stawek czynszu
Wysoka inflacja oraz wzrost kosztów realizacji inwestycji deweloperskich to główne czynniki stojące za przyśpieszonym wzrostem stawek czynszowych za powierzchnie magazynowe w Polsce. Czynsze bazowe za najlepsze nieruchomości logistyczne na głównych rynkach magazynowych wzrosły średnio o 25 proc. w porównaniu do stawek z ubiegłego roku.
W ostatnich miesiącach obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostu kosztów wynajmu dzięki względnej stabilizacji cen w sektorze budowlanym, choć na niektórych rynkach nadal można zaobserwować presję na podwyżkę stawek z uwagi na ograniczoną dostępność powierzchni magazynowej.
Pod koniec września 2022 roku czynsze bazowe wynosiły od 3,40 do 5,50 EUR/mkw./miesiąc w przypadku obiektów typu big-box od 5,00 do 6,50 EUR/mkw./miesiąc w projektach typu City Logistics/SBU. W obecnych warunkach rynkowych zakres zachęt finansowych oferowanych najemcom zawęża się, co prowadzi do wzrostu efektywnych stawek czynszu. W zależności od lokalizacji wynoszą one od 2,70 do 4,20 EUR/mkw./miesiąc (BIG-BOX) do 4,50 do 5,50 EUR/mkw./miesiąc (City Logistics/SBU).
Polski rynek magazynowy jako konkurencyjny dla rynków europejskich
W związku z niestabilną sytuacją ekonomiczną i geopolityczną procesy negocjacyjne wynajmu powierzchni magazynowych wydłużają się, co może wpłynąć negatywnie na dynamikę popytu, choć fundamenty rozwoju rynku magazynowego pozostają wciąż silne.
Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla inwestycji przemysłowych i logistycznych m.in. ze względu na niższe koszty operacyjne. Z analiz wynika, że koszty najmu magazynu, zużycia energii i koszty pracy w Polsce należą do najniższych w Europie i mogą być łącznie nawet o 34 proc. mniejsze w porównaniu z Czechami i o 62 proc. niższe względem Niemiec.
Zobacz też: Unia chce, by 70 proc. odpadów budowlanych było ponownie wykorzystywanych
MD