Polska na wyprzedaży. Zagraniczny kapitał masowo przejmuje nieruchomości w naszym kraju

Polska wyrasta na regionalnego lidera rynku sale leaseback (najmu zwrotnego), co budzi coraz większe obawy o długofalową stabilność rodzimych przedsiębiorstw. Mechanizm, w którym firmy sprzedają swoje nieruchomości, by natychmiast stać się ich najemcami, staje się „polską specjalnością” napędzaną przez zagraniczne fundusze. Choć dla wielu podmiotów to szybki zastrzyk gotówki, dla polskiej gospodarki może to oznaczać postępującą utratę realnego majątku na rzecz inwestorów z Zachodu.

Zagraniczni inwestorzy polują na polskie aktywa

W 2026 roku Polska stała się głównym celem dla międzynarodowego kapitału szukającego wysokich zysków przy relatywnie niskim ryzyku. Inwestorzy zagraniczni przestali być jedynie „gośćmi” – stali się stałymi graczami, którzy agresywnie przejmują polskie magazyny, fabryki i obiekty handlowe.

Przyciąga ich przede wszystkim różnica w stopach kapitalizacji, która w Polsce jest o 100-200 punktów bazowych wyższa niż w Europie Zachodniej. Oznacza to, że zagraniczne fundusze kupują polskie nieruchomości znacznie taniej, czerpiąc z nich wyższe zyski niż na własnych rynkach.

Pułapka krótkoterminowej płynności

Najem zwrotny jest prezentowany jako nowoczesne narzędzie finansowe, jednak w rzeczywistości może być sygnałem ostrzegawczym. Firmy decydujące się na ten krok często robią to pod presją:

— Wysokie koszty finansowania: Przy stopach procentowych w regionie wyższych niż w strefie euro o 50-100 punktów bazowych, przedsiębiorstwa szukają alternatywy dla drogich kredytów.

— Utrata kontroli: Sprzedając nieruchomość, firma traci najbezpieczniejsze zabezpieczenie kredytowe, stając się jedynie „użytkownikiem” własnego dawnego majątku.

— Zagrożenie ESG: Inwestorzy coraz częściej selekcjonują tylko najnowocześniejsze obiekty. Starsze polskie hale, niespełniające rygorystycznych norm energetycznych, stają się „uwięzionymi aktywami”, których nie da się ani sprzedać w formule najmu zwrotnego, ani zmodernizować bez ogromnego długu.

Polska jako rynek „usługowy” dla funduszy

Dla międzynarodowych funduszy sale leaseback Polska oferuje to, czego brakuje na Zachodzie – masę towarową. Duża liczba nieruchomości typu owner-occupied (użytkowanych przez właścicieli) sprawia, że jesteśmy idealnym terenem do budowy potężnych portfeli inwestycyjnych, którymi zarządza się z Londynu, Frankfurtu czy Paryża.

Polska w 2026 roku ma realną szansę stać się jednym z najważniejszych rynków sale leaseback w Europie Środkowo-Wschodniej. To otwiera nas na kapitał, który wcześniej był koncentrowany na rynkach Europy Zachodniej, ale jednocześnie uzależnia nas od globalnego apetytu na realne aktywa.

— wskazała Agnieszka Radkiewicz, Business Development Manager w INWI.

Kryzys zaufania i nieprzewidywalność

Mimo fasady stabilności, polski rynek boryka się z problemami, których zagraniczni gracze nie mogą ignorować. Brak stabilności interpretacyjnej przepisów oraz ryzyka pozapodatkowe sprawiają, że inwestorzy są skłonni kupować polskie nieruchomości tylko wtedy, gdy cena jest odpowiednio niska, co wymusza na polskich firmach sprzedaż poniżej realnej wartości długoterminowej.

Jeśli ten trend się utrzyma, 2026 rok zostanie zapamiętany jako moment, w którym polski sektor korporacyjny na masową skalę zaczął wyzbywać się własności na rzecz czynszowej zależności od globalnych graczy.