Pamiętacie fiasko WeWork? Jego twórca wrócił i próbuje tego samego.
4 stycznia 2022
Kamil Śliwiński

Pamiętacie fiasko WeWork? Jego twórca wrócił i próbuje tego samego.

Twórca start-upu WeWork, giganta coworkingu biurowego, Adam Neumann, który po nieudanym IPO oddał fotel CEO za ponad miliard dolarów dalej jest w grze. Jego kolejny biznes ma zarobić krocie – bez zaskoczenia – na nieruchomościach.

Pochodzący z Izraela Neumann współzakładał w 2010 r. giganta WeWork, dla którego zebrał ponad 10 miliardów dolarów. Firma została wyceniona na nierealne 47 miliardów dolarów, gdy Neumann przekonał inwestorów do uznania jej za firmę technologiczną pomimo, że sceptycy nie widzieli tam nic poza pośrednictwem w najmie nieruchomości.

Gdy WeWork planował wejść na giełdę, okazało się, że firma ma ogromne problemy finansowe. Wtedy też zmienili się właściciele, którzy wyrzucili Neumanna. Nie było to jednak tak proste i udało się tylko dzięki gigantycznej, niemal 2-miliardowej odprawie.

Czym był WeWork?

StartUp WeWork założony w 2010 r. przez Neumanna świetnie odnalazł swoje miejsce na rynku. Firma oferowała elastyczne zasady przy wynajmie przestrzeni biurowych, bez długoterminowych umów, bez konieczności przemeblowywania czy aranżacji. Biura WeWork były bowiem nowoczesne i kolorowe, świetnie wpisując się w gust najmujących. Możliwe było wynajęcie biura na dowolny okres. Zarówno na rok jak i na miesiąc.

Prócz pieniędzy od inwestorów, firma miała trzy źródła dochodu. Zarabiała na najmie, na usługach dodatkowych i na bazach danych związanych z zagospodarowywaniem i aranżacją przestrzeni biurowych.

Start-up od swego powstania stale się rozwijał. W pewnym momencie WeWork zajmowało więcej powierzchni biurowej na Manhattanie niż jakakolwiek inna firma.

Coś się jednak zepsuło…

Firma otrzymywała ogromne pieniądze od inwestorów, a we wrześniu 2019 roku miała wejść na giełdę. Wartość firmy została rozdmuchana do gigantycznych 47 mld dolarów. Aby podnieść wycenę firma konsekwentnie twierdziła, że należy do branży technologicznej, mimo że zaczynała w nieruchomościach.

Wejście na giełdę przyniosło jednak wymóg transparentności. Wtedy okazało się, że przychody firmy rosną z roku na rok – jednak bez żadnych zysków.

W 2017 r. przychód wyniósł 886 mln dol., zaś strata netto – 931 mln dol. W roku następnym WeWork był ponad 1,5 mld dol. pod kreską. Bezpośrednio odpowiedzialny był za to ówczesny CEO – Adam Neumann.

Plany pierwszej oferty publicznej akcji upadły więc z powodu obaw o styl zarządzania ówczesnego dyrektora i duże straty, jakie firma przynosiła.

A Neuman zarobił ponad miliard

Jednym z pierwszych inwestorów WeWork był SoftBank, gigant telekomunikacyjny rodem z Japonii. Wpompował w startup Neumanna 10 mld USD, a po IPO postanowił dołożyć kolejne 9,5 mld. W ten sposób przejął 80 proc. udziałów, spłacił zadłużenie firmy i pozostawił finanse na działalność operacyjną. W tym czasie gigantyczna wycena WeWork spadła do znacznie bardziej realnych ok. 8 miliardów dolarów.

Przy okazji nowy właściciel uznał za konieczne pozbycie się Neumana z funkcji CEO. Ten okazał się jednak zadziwiająco sprytny i pomimo doprowadzenia WeWork nad przepaść, okazał się niemal nie do ruszenia ze swojej pozycji. Zapewnił sobie bowiem większościowy pakiet akcji wraz z większą siłą głosu. Co więcej, żona Neumanna, również znajdująca się w strukturach firmy, w przypadku jego nagłej śmierci byłaby odpowiedzialna za wyznaczenie następcy.

W rezultacie Neuman uzyskał gigantyczną odprawę o wysokości ok. 1,7 mld dolarów. Z tego miliard kosztowało odkupienie jego akcji – których wartość została ustalona we wzajemnych negocjacjach. Pół miliarda dolarów wyniosła udostępniona mu przez SoftBank linia kredytowa, którą miał spłacić część zadłużenia w JP Morgan. Prócz tego otrzymał 185 mln dolarów za “konsultacje”.

Zasadniczo to on powiedział ‘oto, czego chcę, by odejść’, a SoftBank znalazł różne sposoby, by jakoś zaksięgować te wydatki – komentował wówczas sprawę Nell Minow, wiceprezes firmy konsultingowej ValueEdge Advisors.

Obecnie WeWork, notowany na giełdzie, ma kapitalizację rynkową około 7 miliardów dolarów. Ta wycena jest bardziej zgodna z firmami z branży nieruchomości, niż z szybko rozwijającymi się firmami technologicznymi.

WeWork oferuje obecnie przestrzeń biurową nie tylko w USA, ale na wszystkich kontynentach (poza Antarktydą), w tym w Warszawie.

I jeszcze raz próbuje tego samego

Tymczasem wygląda na to, że Adam Neumann wrócił do gry i znów chce dokonać rewolucji w branży nieruchomości. Podmioty z nim związane po cichu nabywają większościowe udziały w ponad 4 000 mieszkań o wartości ponad 1 miliarda dolarów w największych miastach USA.

Według osoby, która uczestniczyła w tych transakcjach z Neumannem, ponownie chce on stworzyć szeroko rozpoznawalną markę mieszkaniową wyposażoną w wyjątkowe udogodnienia. Dla przykładu jeden z posiadanych przez niego budynków w Nashville oferuje m.in. basen ze słoną wodą i park dla psów.

Neumann znów chce zwabić w ten sposób ten sam typ ludzi, których wcześniej udało mu się przyciągnąć do setek biur coworkingowych, kiedy był dyrektorem naczelnym WeWork. Udostępniana przez niego przestrzeń biurowa była znana z takich ofert, jak bezpłatne piwo rzemieślnicze czy woda owocowa.

Od wiosny 2020 roku jesteśmy podekscytowani mieszkaniami wielorodzinnymi w tętniących życiem miastach, w których coraz częściej decyduje się mieszkać nowe pokolenie młodych ludzi – miastach, które na nowo definiują przyszłość życia. Cieszymy się, że możemy odegrać rolę w tej przyszłości – powiedział DJ Mauch, partner w firmie inwestycyjnej Neumanna

Słowa te zdają się dobrze podsumowywać plany złotego dziecka amerykańskiej sceny start-uowej z ostatnich lat przed Covidem. Wygląda na to, że po jego porażce z WeWork ponownie próbuje dokonać tego samego – rewolucji na rynku nieruchomości. Pytanie, czy znów doprowadzi molocha nad przepaść, a sam ucieknie z fortuną.

Oprac: KŚ / WSJ

Zdjęcie na licencji CC Wikimedia Commons; Źródło: TechCrunch Disrupt NY 2015