Ceny najmu mieszkań w Warszawie niemal tak wysokie jak w Brukseli

Popyt na mieszkania na wynajem w Polsce jest rekordowo wysoki, a liczba rozpoczętych inwestycji zmniejszyła się o 23 proc względem ubiegłego roku. Ceny ofertowe w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosły o 66 proc. W górę idą też czynsze, które wzrosły o 45 proc. To doprowadziło do sytuacji w której ceny najmu w Warszawie dobijają poziomu czynszów w Brukseli. Tej samej Brukseli gdzie pensja minimalna jest jedna z najwyższych w Europie i w przeliczeniu na złotówki wynosi 7 904 zł.

Ostatnie dwa lata minęły pod znakiem pandemii, wojny i galopującej inflacji, które znacząco wpłynęły na polską gospodarkę – w tym na polski rynek mieszkaniowy. Związane z tymi czynnikami podwyżki stóp procentowych, bardzo wysokie ceny materiałów budowlanych i wszechobecna niepewność, co do losów światowej gospodarki, to tylko niektóre wyzwania, z jakimi mierzą się deweloperzy, firmy budowlane, inwestorzy, a także osoby prywatne poszukujące mieszkań.

Ograniczenie możliwości zakupu mieszkań w połączeniu z napływem uchodźców z Ukrainy powodują, że popyt na mieszkania na wynajem w Polsce jest rekordowo wysoki. Taka sytuacja nie jest oczywiście wynikiem jedynie ostatnich zmian i wydarzeń na rynku. Pomimo bardzo dużej aktywności deweloperów i boomu w ostatnich latach, Polska boryka się ze strukturalnym niedoborem mieszkań i istnieje obawa, że deficyt ten będzie długotrwały i poważny – komentuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research , Cushman & Wakefield.

Rynek pierwotny wyhamował…

Zarówno wspomniany już czynnik – wysokie koszty materiałów budowlanych, jak i ograniczony dostęp do kredytów, spowodowały wstrzymanie nowo rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji. Liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się w sierpniu br. o 23% w porównaniu do roku 2021. Wobec sytuacji na rynku pierwotnym i spadku popytu u nabywców indywidualnych, dywersyfikacja działalności pomiędzy budowaniem na sprzedaż, a budowaniem na wynajem może być atrakcyjna dla wielu deweloperów i pozwoli przetrwać im trudny czas.

W ciągu ostatnich pięciu lat ceny ofertowe na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w Polsce wzrosły o 66%, a tylko w ciągu ostatniego roku zwiększyły się o 15% w ujęciu rok do roku. Spośród wszystkich największych polskich rynków mieszkaniowych (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) wzrostem w ostatnim roku najbardziej dotknięte zostały: Poznań o-21 proc. oraz Gdańsk – o 20 proc. W następnych kwartałach spodziewane jest hamowanie i korekty cen.

…a czynsze najmu wzrosły w całej Europie

Czynsze najmu wzrosły w dwudziestu sześciu krajach UE. Zestawiając dane z sierpnia 2022 i 2015 roku można zauważyć, że tylko w Grecji odnotowano spadek o 7 proc. Ponad 40-procentowy wzrost zarejestrowano w sześciu badanych krajach, w tym w Polsce, gdzie sięgnął on 45 proc. Średnia unijna wyniosła 10 proc.

Analizując nominalne ceny za najem mieszkania we wszystkich dwudziestu siedmiu stolicach UE można zaobserwować, że pod względem ich wysokości Warszawa plasuje się na szesnastym miejscu, zaraz za Brukselą i Pragą.

W Łodzi największy skok czynszów

Od 2015 do 2020 roku stawki najmu w Polsce znajdowały się w trendzie wzrostowym, a najwyższą dynamiką zmian charakteryzował się Gdańsk. W okresie pięciu ostatnich lat najwyższy procentowy wzrost średnich czynszów osiągnęła Łódź z wynikiem 55 proc. Na siedmiu największych polskich rynkach, w tym w aglomeracji katowickiej, w najmie jest obecnie ponad 8,5 tys. mieszkań w projektach PRS (Private Rented Sector, czyli inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem)

Kim jest najemca poszukujący mieszkania w Polsce?

Na potrzeby raportu zlecono także kolejną edycję badania preferencji najemców. Na jego podstawie wiemy, że najemcy w Polsce to przede wszystkim młodzi dorośli – ponad połowa respondentów nie przekroczyła 34 roku życia. Aż 10 proc. najemców nie ma żadnej pisemnej umowy najmu, a ponad połowa wszystkich ankietowanych przeznacza na najem do 2 000 zł miesięcznie. Aż 16 proc. wszystkich badanych nie znalazło lokum na wynajem z uwagi na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym.

Jak w tym wszystkim odnajduje się sektor PRS?

Zasilanie zasobu mieszkaniowego przez inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem może być w długim okresie jednym z rozwiązań palącego problemu, jakim jest deficyt mieszkań. Sektor PRS (Private Rented Sector) rozwija się w Polsce od 2014 roku, a w ciągu ostatnich 2-3 lat mogliśmy obserwować jego dynamiczny wzrost. Niemniej jednak mieszkania na wynajem będące własnością wyspecjalizowanych firm nadal stanowią jedynie niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkaniowego w naszym kraju. Mimo, że sektor ten boryka się z wieloma wyzwaniami, jego potencjał jest ogromny, co oprócz czynników podażowych, wiąże się również ze zmianą pokoleniową i ewolucją, jeśli chodzi o preferencje „własność vs. najem” oraz ekonomią współdzielenia – dodaje Katarzyna Lipka.